Рынок складской недвижимости Новосибирска и области проходит фазу резкого наращивания предложения. По данным NF GROUP, по итогам 2025 года общий объём качественных складских площадей классов А и B в регионе может превысить 2 млн кв. м, что выведет Новосибирск на второе место среди региональных городов-миллионников России по этому показателю — сразу после Екатеринбурга.
Рекордный ввод: плюс 20% к качественному фонду за год
За январь—сентябрь 2025 года в Новосибирске и Новосибирской области введено 176,7 тыс. кв. м современных складских площадей. До конца года девелоперы планируют запустить ещё 241 тыс. кв. м. Если все заявленные проекты будут реализованы, совокупный ввод приблизится к 420 тыс. кв. м — это рекорд для региона и кратный рост к 2024 году, когда на рынок вышло всего 18,4 тыс. кв. м.
В результате общий объём качественной складской недвижимости в регионе увеличится более чем на 20% и превысит планку в 2 млн кв. м. По уровню предложения Новосибирск фактически закрепляется в пуле крупнейших логистических центров страны, сопоставимых с ведущими региональными агломерациями.
Крупные проекты: ставка на индустриальные парки
Одним из драйверов роста становится вывод масштабных логистических парков. Среди заявленных проектов аналитики NF GROUP выделяют «NK Парк Пашино» с потенциальной площадью застройки 627 тыс. кв. м. В случае реализации в полном объёме комплекс станет крупнейшим логистическим парком региона и одним из значимых складских кластеров восточнее Урала.
Такие форматы позволяют создавать на одной площадке складскую инфраструктуру для ритейла, e-commerce, дистрибуции и light industrial, что критично для агломераций, претендующих на статус опорных хабов макрорегиона.
Вакантность падает на фоне строительного бума
На первый взгляд активный ввод новых площадей должен приводить к росту доли пустующих складов. Новосибирский рынок демонстрирует обратную динамику.
По итогам III квартала 2025 года вакантность снизилась до 2,8% против 3,6% в конце 2024-го. То есть новые площади достаточно быстро находят арендаторов, а спрос концентрируется именно в сегменте качественных объектов.
Для девелоперов это сигнал о том, что рынок ещё далёк от перенасыщения: несмотря на масштабный ввод, компании продолжают консолидировать логистику в современных комплексах, уходя из морально и физически устаревших площадей.
Сделки: от пикового спроса к фазе корректировки
На фоне растущего предложения показатели по заключённым сделкам выглядят более сдержанно. За девять месяцев 2025 года объём арендных и купле-продажных сделок составил 10,6 тыс. кв. м — существенно ниже уровня 2024 года (тогда он превышал 120 тыс. кв. м).
NF GROUP трактует эту динамику как признак перехода рынка в фазу структурной корректировки:
-
часть компаний завершила крупные проекты по консолидации складов в 2023–2024 годах;
-
новые запросы отличаются более прицельным характером — под конкретные цепочки поставок, e-commerce и региональные распределительные центры;
-
у арендаторов и собственников появляется больший выбор по локациям и форматам, что удлиняет цикл принятия решений.
Арендные ставки: стабильность вместо гонки
При всей турбулентности рынка ставки аренды в Новосибирске остаются стабильными.
По оценке NF GROUP, годовая ставка для качественных складских помещений держится в диапазоне 10–11 тыс. руб. за кв. м (без НДС и OPEX), что соответствует уровню прошлого года.
Сочетание рекордного ввода, снижения вакантности и стабильных ставок говорит о сбалансированности рынка: пока девелоперы не выталкивают цены вверх, стремясь, прежде всего, обеспечить высокую заполняемость новых объектов.
Новосибирск как опорный складской хаб Сибири
Партнёр NF GROUP Константин Фомиченко отмечает, что Новосибирск укрепляет статус одного из ключевых логистических центров России, формируя хаб для распределения грузов в Сибирь и на Урал. Масштабный ввод новых площадей при низкой вакантности, по его словам, означает переход к качественному обновлению складского фонда региона.
С точки зрения логистики и бизнеса это выражается в трёх трендах:
-
Консолидация цепей поставок.
Крупные ритейлеры и маркетплейсы стремятся укрупнять складскую инфраструктуру, приближая распределительные центры к основным транспортным коридорам Сибири. -
Рост требований к функционалу объектов.
Арендаторы ожидают от складов не только площади, но и технологичности: высокие стеллажи, зоны кросс-дока, возможности под автоматизацию и роботизацию. -
Усиление региональной конкуренции.
Статус «миллионника» по объёмам качественных площадей выдвигает Новосибирск в число базовых альтернатив для компаний, которые раньше ориентировались на московский узел или Екатеринбург.
Вывод: региональный рынок с федеральным значением
Новосибирский складской рынок быстро выходит за рамки локального — по объёмам и структуре он всё ближе к крупнейшим агломерациям России.
Для девелоперов это окно возможностей: при нынешнем уровне вакантности и стабильных ставках есть потенциал для дальнейшего строительства высококлассных объектов. Для бизнеса — шанс оптимизировать логистику в восточной части страны, сократив плечо доставки до ключевых потребительских центров Сибири и Урала.
Если заявленные проекты будут реализованы в полном объёме, Новосибирск закрепит за собой статус одного из главных складских хабов России, а конкуренция за арендатора окончательно перейдёт из плоскости «найти площадь» в плоскость «предложить лучшую технологическую и сервисную начинку склада».
