Рынок складской недвижимости Московского региона в 2025 году заметно остыл: общий объём сделок снизился, а компании стали осторожнее в расширении площадей. При этом сформировался чёткий сдвиг в предпочтениях: почти треть спроса пришлась на новые, недавно введённые в эксплуатацию объекты. Для директоров по логистике это важный индикатор: ставка делается не на «любой доступный метр», а на снижение издержек и быстрый запуск операций в современных зданиях.
Кратко
Спрос на склады в Москве и области в 2025 году составил 2,5 млн кв. м (—18% год к году).
Аренда и субаренда доминировали: 68% сделок, или 1,7 млн кв. м.
34% спроса пришлись на объекты, введённые в 2021–2025 годах: около 0,85 млн кв. м.
Главные пользователи новых складов — онлайн-операторы (496 тыс. кв. м), затем логистические операторы (165 тыс. кв. м).
На конец 2025 года доля вакантных площадей в регионе достигла 6,0%, что усилило конкуренцию за арендатора и развернуло ставки вниз.
Рынок вернулся к выбору: дефицит сменился избытком опций
В 2023–2024 годах компании часто подписывались на строящиеся объекты просто потому, что в готовом фонде почти не было свободных блоков. В 2025-м ситуация стала иной: на рынок вышел значимый объём нового предложения, и арендаторы снова получили возможность выбирать — по локации, инженерии и условиям запуска.
Эту логику хорошо отражает комментарий руководителя направления складской и индустриальной недвижимости IBC Real Estate Евгения Бумагина:
«...при прочих равных условиях арендаторы выбирают современные здания, в которых эффективность операций выше, а стоимость этих операций и себестоимость хранения ниже».
Практический вывод: когда у рынка появляется выбор, «возраст» склада становится экономическим параметром — через энергопотребление, эксплуатационные расходы, инженерные риски и скорость запуска.
Спрос в цифрах: меньше сделок «на расширение», больше — на оптимизацию
Совокупный объём сделок (покупка + аренда/субаренда) в Московском регионе по итогам 2025 года составил 2,5 млн кв. м (—18% год к году).
Структура показывает, что бизнес чаще предпочитал гибкость и управляемые обязательства:
-
аренда и субаренда — 1,7 млн кв. м (68%);
-
остальные 32% — покупки и другие форматы сделок.
На этом фоне особенно выделяется сегмент «нового ввода»: сделки в объектах 2021–2025 годов составили около 850 тыс. кв. м — 34% от всего спроса.
Кто занял новые склады
Распределение спроса на новые объекты показывает, что ключевые решения принимали компании, для которых склад — часть клиентского сервиса, а не только квадратные метры хранения:
-
онлайн-операторы — 496 тыс. кв. м;
-
логистические операторы — 165 тыс. кв. м;
-
дистрибьюторы — 102 тыс. кв. м;
-
многоканальные ритейлеры — 35 тыс. кв. м;
-
производители — 33 тыс. кв. м.
Что это означает для 3PL и девелоперов: «новый склад» перестал быть маркетинговой характеристикой. Это способ сдерживать себестоимость операций на фоне давления на маржу и требований к скорости обработки заказов.
Предложение: свободные новые склады есть, но окно может закрываться
На конец 2025 года в Московском регионе оставались свободными 1,1 млн кв. м складов, введённых в 2021–2025 годах. Ещё 1,3 млн кв. м площадей находились в маркетинге на стадии строительства, с вводом в ближайшие полгода.
Одновременно вырос общий объём вакантного предложения: по оценке аналитиков рынка, доля свободных площадей в регионе составила 6,0%, а совокупный объём маркетируемого предложения достиг 3,95 млн кв. м.
Практический вывод для арендатора: в переговорах появляется рычаг — можно жёстче обсуждать арендные каникулы, вклад собственника в fit-out и сроки доступности, но ключевые «правильные» блоки в сильных локациях всё равно будут уходить быстрее рынка.
Где арендаторы выбирают новые объекты: лидирует юг
Наиболее востребованным направлением для аренды новых складов по итогам 2025 года стал юг Московского региона — 440 тыс. кв. м. Далее — восток (133 тыс. кв. м). Также заметные объёмы пришлись на:
-
северо-восток — 119 тыс. кв. м;
-
север — 79 тыс. кв. м;
-
юго-восток — 77 тыс. кв. м.
Отдельного внимания заслуживает северное направление.
Генеральный директор индустриального парка «Северные ворота» (RDS) Захар Вальков подчёркивает роль операционных параметров и инфраструктуры, а также даёт ориентир по вакантности:
«...Стабильный спрос и низкая вакансия (на Севере — 5,7% против 7–9% на других направлениях) подтверждают эту гипотезу».
Ставки и операционные расходы: почему «новизна» конвертируется в экономику
Рост вакантного предложения в 2025 году развернул рынок от перегретых ставок к коррекции. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на существующие сухие склады класса A в Московском регионе по итогам года составила 10 500 руб./кв. м в год, снизившись на 16% год к году.
На уровне эксплуатации разрыв между «старым» и «новым» фондом тоже заметен: для объектов, введённых после 2021 года, запрашиваемые операционные расходы достигали 2 300 руб./кв. м в год, для более ранних — 1 600 руб./кв. м в год.
Важно: более высокие OPEX в новых зданиях не всегда означают «дороже в итоге». На практике часть затрат компенсируется:
-
меньшими потерями времени на простои и ремонт,
-
более эффективной инженерией и планировками,
-
снижением ручного труда за счёт удобства механизации,
-
сокращением расходов на адаптацию здания под процессы.
Спрос на новые склады в Московском регионе (2025)
| Категория арендаторов | Объём сделок в новых объектах (2021–2025), тыс. кв. м |
|---|---|
| Онлайн-операторы | 496 |
| Логисты | 165 |
| Дистрибьюторы | 102 |
| Многоканальные ритейлеры | 35 |
| Производители | 33 |
Источник: IBC Real Estate, 2026.
Что делать директору по логистике в 2026 году
-
Пересчитать TCO склада, а не сравнивать только ставку аренды: добавьте энергию, OPEX, затраты на персонал, простои, транспортное плечо и стоимость «времени запуска».
-
Использовать рынок опций: при большей вакантности и росте конкуренции у собственников чаще появляется готовность обсуждать условия.
-
Проверять «инженерную готовность»: мощности, качество инженерии, возможность быстрого запуска — ключевые причины выбора новых объектов.
-
Разделять решения по форматам: для фреш-зон, кулинарных производств и e-commerce требования к инфраструктуре отличаются — универсального «идеального склада» нет.
Частые вопросы
Почему доля новых складов в спросе выросла, если рынок замедлился?
Потому что появился выбор. Когда на рынке больше готовых опций, компании чаще выбирают современный фонд — ради снижения операционных издержек и ускорения запуска.
Кто чаще арендует новые объекты?
Наибольший объём сделок в новых складах пришёлся на онлайн-операторов и логистических операторов.
Где в Московском регионе сосредоточен спрос на новые склады?
Лидирует юг, затем восток; заметные объёмы также у северо-востока и севера.
Можно ли ожидать более мягких условий аренды?
Рост вакантности до 6,0% и расширение маркетируемого предложения усиливают переговорные позиции арендаторов, особенно по стандартным блокам.
Вывод
Снижение общего спроса в 2025 году не отменило ключевого тренда: арендаторы всё чаще «голосуют» за новые склады, потому что именно они дают предсказуемость по эксплуатации и быстрый старт операций. В 2026 году конкуренция будет разворачиваться вокруг качества продукта — инженерии, мощностей, инфраструктуры и условий, которые напрямую влияют на себестоимость складской логистики.
