На рынке производственно-складских помещений Воронежа после долгого застоя похоже ожидаются перемены. ГК «Портал» анонсировала в начале года свой проект Smart Blocks, который будет воплощен в новом для России, но уже зарекомендовавшем себя на Западе формате Light Industrial. О перспективах этого формата в Воронеже и его влиянии на развитие местного бизнеса рассказал основатель и инвестор ГК «Портал» Алексей Пинигин.
– Алексей Юрьевич, что подтолкнуло вас к замыслу этого, весьма оригинального для Воронежа проекта?
– Здесь удачно совпали сразу несколько условий. По оценкам экспертов, производственно-складское направление является наименее развитым, среди направлений коммерческой недвижимости Воронежа. Учитывая логистические преимущества города и потенциал местного бизнеса, работа в этом направлении представляется мне весьма перспективной. Успеху проекта, на мой взгляд, должна способствовать удачная локация – участок на Газовой находится в черте города, причем еще в старых его границах. При этом окружная дорога с выходом на М4 и на Курскую трассу располагается всего в нескольких сотнях метров. А что касается самой концепции, то она принадлежит не нам. Формат Light Industrial хорошо известен в Европе и Северной Америке. В России существуют несколько таких проектов, и большинство из них находятся в стадии строительства. А вот в Воронеже ГК «Портал» первой реализует эту концепцию. Есть успешно работающие площадки этого формата в России, например Pererva или Industrial City. Мы следим за ними и вносим в свой проект определенные коррективы. Например, пересмотрели архитектурную концепцию и уменьшили минимальную площадь модуля, который смогут арендовать или приобрести наши резиденты. Мы поняли, что в проекте не хватало помещений для определенного сегмента малого бизнеса. Такие корректировки – абсолютно нормальное явление. Мы будем проводить их, пока не добьемся максимального соответствия запросам наших будущих клиентов.
Наверное, наступил момент, когда и производственно-складские помещения, как и другие форматы коммерческой недвижимости, стали нуждаться в брендинге, в индивидуальном формате. Насыщение рынка ведет к конкуренции позиционирования. Потребители хотят покупать не просто квадратные метры, а продуманный до мелочей продукт. Мы презентовали свой проект Smart Blocks в Москве на нескольких профильных мероприятиях и получили позитивные отклики бизнеса и экспертов. Некрупные столичные компании готовы входить на региональные площадки, но не делают этого, поскольку на сегодняшний день просто нет достойных предложений.
– Объясните популярно, в чем основные отличия формата Light Industrial, и что представляет собой сегодня рынок производственно-складских помещений Воронежа?
– Наиболее близким синонимом этому понятию я бы назвал «городской технопарк». Идея Light Industrial заключается в создании комфортной среды для работы малого и среднего бизнеса. Если говорить конкретно про Smart Blocks, то он ориентирован главным образом на малый бизнес, хотя мы не исключаем возможности размещения и филиала крупной сетевой компании. Свою задачу мы видим также в содействии административно-хозяйственной деятельности предпринимателей. Ведь рассредоточенность бизнеса по разным локациям крайне негативна для малой компании, а формат Light Industrial предусматривает возможность одновременного размещения производственных, складских, офисных и торговых помещений. При этом, будучи нашим резидентом, совершенно необязательно работать в формате «четыре в одном». Например, одними из наиболее желательных арендаторов для нас являются интернет-магазины. Для них в свою очередь формат Light Industrial является оптимальным решением, так как позволяет разместить в одной точке склад и пункт выдачи товара.
А рынок производственно-складских помещений Воронежа, если говорить о сегменте, удобном для МСП, представляет собой в основном приспособленные, зачастую ветхие помещения советской постройки. Это и цеха старых заводов, и ангары, и гаражи, и овощехранилища, все что угодно. Конечно, на окраинах города есть и логистические центры и индустриальные парки, но они чаще всего рассчитаны на довольно крупные компании и не предназначены для работы в формате «четыре в одном».
– Какие задачи нужно сейчас решить вам, как девелоперской компании, чтобы обеспечить успех этого нового для города проекта?
– Главная наша задача сейчас – найти технические решения, которые позволили бы обеспечить надежность и эстетичность объекта, при этом минимизировав издержки. Наша цель – снизить финансовую нагрузку для конечного потребителя, и при этом выдержать все заявленные показатели качества. Только так мы сможем предложить бизнесу приемлемую стоимость аренды. Малый бизнес Воронежа, наконец, дошел до понимания, что работать нужно в комфортных, цивилизованных условиях, но часто не готов много платить за такую возможность. Именно сочетание комфорта и доступности мы и собираемся ему предложить. Потребителям, как в b2b, так и в b2c, уже не хочется ехать в какое-то захолустье, приобретать товар на каких-то полузаброшенных складах. Все хотят определенный уровень сервиса. Я думаю, тем же мебельным цехам будет все труднее выпускать продукцию где-то в гаражах, и там же демонстрировать ее потребителю. Момент понимания этих вещей уже наступил. Когда экономика находится на подъеме, переход к конкретным действиям происходит гораздо быстрее, но и без этого развитие будет идти.
Приоритетом для нас является сдача в аренду, а потом уже продажа. Но в любом случае весь проект будет под единой системой квалифицированного управления. Мы понимаем, что должны быть не просто статичными сборщиками арендной платы, а полноценной управляющей, проектной и консалтинговой компанией для своих резидентов.
– А можно уже сейчас назвать какие-то конкретные параметры проекта, описать его предполагаемые свойства и внешний вид? На какой стадии находятся работы по его реализации?
– Сейчас уже расчищена площадка, идет заливка фундамента. Проект Smart Blocks будет представлять собой два абсолютно одинаковых производственно-складских блока, модульной конструкции, которые будут строиться поэтапно. В зависимости от потребностей клиента, модули могут быть объединены или наоборот поделены. В результате арендаторам и покупателям будут доступны помещения площадью 70, 160, 300 и 600 квадратных метров. Каждый модуль мы оборудуем индивидуальными системами учета потребляемых энергоресурсов. Общее управление инженерной инфраструктурой и территорией в целом будет осуществляться единой УК.
Что же касается внешнего вида объекта, то мы хотим, что бы он соответствовал актуальным трендам в дизайне и архитектуре коммерческой недвижимости. Я считаю, что комплекс Smart Blocks должен контрастировать с окружающей индустриальной застройкой советских лет и определять дальнейшее развитие прилегающей территории и всего района улицы Газовой. Фасад здания спроектирован из сэндвич-панелей серого и черного цвета в сочетании с красным облицовочным кирпичом. Будут и декоративные элементы, контрастные сочетания цветов, что-то от стиля «лофт», что-то от «экологичного» дизайна популярного в Европе. Естественно, при разработке проекта особое внимание уделялось вопросам пожарной безопасности и энергоэффективности. Комплекс Smart Blocks будет иметь самый безопасный класс конструктивной пожарной опасности – С0. На территории около 25 тыс. квадратных метров помимо двух двухэтажных производственно-складских блоков разместится котельная, КПП, парковка на 35 машиномест, площадка для сбора мусора. Управляющая компания проведет озеленение, обеспечит охрану территории и чистоту.
– Учитывая все, что вы описали выше, проект может получиться весьма дорогостоящим. Наверное, его эксплуатация обходится дороже, чем обычного складского, торгового или офисного помещения?
– Совсем не обязательно. Если сравнивать с торговым или офисным центром, то наоборот – дешевле. Офисные и особенно торговые помещения имеют существенную долю МОПов – мест общего пользования, эксплуатация которых ложится непосредственно на девелопера. Для их нормального функционирования нужно создавать мощную инженерную инфраструктуру. В нашем же формате МОПов практически нет. Практически 100% площади комплекса Smart Blocks будут составлять МОДы – места операторской деятельности. Сложность в нашем случае заключается в другом. Резиденту необходимо предоставить именно то инженерное обеспечение и энергетические мощности, которые ему требуются. И если у арендаторов офисного или торгового центра потребности в отоплении, освещении, вентиляции и т.п. примерно одинаковые, то в данном формате, они могут существенно различаться. Сейчас мы прорабатываем центральные инженерные системы, а нюансы будем дорабатывать уже под конкретного потребителя. В нашем комплексе предусмотрена возможность разместить рядом совершенно разные объекты. Здесь может быть небольшой производственный цех, а рядом мастерская, которая разместит тут же и офис, и торговую точку, дальше пункт выдачи интернет-магазина со своим складом и т.п.
– Почему вы так рассчитываете на интернет-торговлю, чем так интересен этот сегмент?
– Интернет-торговле остро требуются «площадки последней мили», имеющее короткое плечо доставки до конечного потребителя. Понятно, что это направление будет неуклонно развиваться. IT-составляющая входит в нашу жизнь все сильнее. Порог входа в этот сегмент бизнеса снижается, а поле деятельности – расширяется. Торговля уходит в онлайн-пространство не только потому, что это удобно. Это еще и снижение издержек. Для интернет-магазина не нужны дорогостоящие залы в торговых центрах. А аренда в Light Industrial обойдется им в 2-3 раза дешевле. При покупке, допустим бытовой техники, разница в цене в 10% – это очень серьезная мотивация, чтобы сделать покупку в интернет-магазине. Интернет-торговля стремительно меняется. Представители fashion-индустрии выводят ее на новый уровень сервиса. Вам привезут на выбор пять рубашек, дадут померять дома, вы выберете ту, которая нужна, и даже если ничего не выберете – вам не предъявят никаких претензий. Растет торговля продуктами питания через интернет. Эти процессы необратимы, они будут развиваться сильнее и сильнее.
– А насколько серьезными конкурентами для формата Light Industrial являются индустриальные парки?
– Основное отличие Light Industrial и нашего проекта Smart Blocks в частности – в том, что мы формируем готовый объект под ведение бизнеса, и передаем его потребителю уже со всеми функциональными качествами. Когда резидент сюда приходит, ему требуется минимум затрат, чтобы развивать бизнес. Финансовая модель индустриальных парков в основном связана с тем, чтобы предоставлять площадки с определенной инфраструктурой. При этом они, ориентированы больше не на малый, а на средний и крупный бизнес. Задачи по строительству при этом лежат на самих резидентах, что приводит к большим затратам и длительным срокам реализации проектов. Да, сейчас ряд ИП, в том числе «Масловский» заявили о строительстве площадок для МСП. Интересно посмотреть, что это будет за предложение, какой окажется стоимость аренды, уровень готовности инфраструктуры для бизнеса. Но в любом случае наш проект не является прямым конкурентом ИП. Это разные локации, а, следовательно, и разные клиенты.
Максим Михайлов
