Рынок складской недвижимости Москвы входит в фазу структурной трансформации. На фоне замедления спроса и рекордного ввода новых объектов уровень вакантных площадей к началу 2026 года может вырасти до 7–10% — против 0,38% годом ранее. Растущая доля субаренды и увеличение экспозиции объектов формируют тренд в пользу арендатора.
Цифры, которые нельзя игнорировать
По прогнозу Bright Rich | CORFAC International, к концу 2025 — началу 2026 года на московском складском рынке будет до 1,73 млн м² вакантных площадей — с учётом:
-
534,3 тыс. м² — прямая вакансия (31%)
-
262,6 тыс. м² — площади в субаренде (15%)
-
300,5 тыс. м² — запланированные к освобождению (17%)
-
635 тыс. м² — новые спекулятивные площади (37%)
Суммарно — рост почти в 18 раз по сравнению с началом 2025 года, когда свободного предложения было всего 97,4 тыс. м² (0,38%).
Ставки аренды: удержатся ли?
Несмотря на рост предложения, арендные ставки пока снижаются умеренно. Однако в 2026 году возможна корректировка: прогноз — 9500–10 000 руб./м² в год (triple net).
Это может изменить динамику инвестиционной привлекательности ряда локаций, особенно на удалении от МКАД.
Новый ландшафт рынка: арендаторы диктуют условия
С середины 2025 года рынок фактически стал арендатора:
-
объекты экспонируются дольше;
-
субаренда превращается из временной меры в рабочий инструмент;
-
сделки всё чаще заключаются с отсрочкой заезда или гибкими условиями расторжения.
По словам Виктора Заглумина, партнёра Bright Rich:
«На фоне слабой активности арендаторов и медленной динамики ключевой ставки бизнес не расширяется, а оптимизируется».
Что это значит для логистики и девелопмента
-
Изменение модели девелопмента
Спекулятивное строительство будет сокращаться в пользу built-to-suit и гибридных форматов. -
Рост давления на операционную эффективность
Девелоперам предстоит сокращать простой площадей, улучшать инфраструктуру и адаптировать объекты под требования e-commerce, FMCG и фармы. -
Перегруппировка арендаторов
Компании будут искать локации с наилучшим соотношением логистической доступности и арендной ставки. -
Усложнение инвестиционных моделей
Рост вакансии влияет на доходность — особенно в периферийных зонах, где сроки окупаемости увеличиваются.
Вывод
Рынок складской недвижимости Москвы входит в период перегретого предложения. Девелоперам придётся переосмысливать стратегии: от модели «строим — сдадим» к модели «строим под конкретного пользователя» и повышаем ценность актива не метрами, а сервисом.
