19 сентября в рамках XV складской конференции международной консалтинговой компании Knight Frank была представлена актуальная аналитика складского сегмента. Так, доля компаний онлайн-торговли в структуре распределения спроса на склады по итогам первых 8 месяцев 2019 года составила 8%. E-commerce остается одним из ключевых драйверов роста поглощения площадей, по прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу этого года доля сегмента в общем объеме сделок увеличится как по Москве (до 10-12%), так и по России – до 30-35%.
По итогам 8 месяцев 2019 года в Московском регионе общий объем сделок по аренде и покупке складской недвижимости составил 904 тыс. кв. м. По прогнозам аналитиков Knight Frank, до конца этого года будет арендовано и куплено еще около 900 тыс. кв. м. Таким образом, совокупный объем сделок в Московском регионе по итогам 2019 года останется на уровне прошлого года.
Средний размер сделки по аренде в готовом здании в Московском регионе за 8 месяцев 2019 года составил около 16 тыс. кв. м, что на 1,3 тыс. кв. м больше показателя за аналогичный период 2018 года. Увеличение среднего размера сделки свидетельствует о росте товарооборота у компаний- потребителей складской недвижимости, лидирующих в своих сегментах.
Динамика сделок по аренде и покупке складов в Московском регионе
Источник: Knight Frank Research, 2019
Наибольшую долю в структуре спроса на склады в Московском регионе сформировал сегмент розничной торговли – 29% от общего объема. Данный показатель на 6 п. п. ниже значений первых 8 месяцев 2018 года (35% в структуре сделок). Уменьшение доли розничной торговли в общем объеме сделок компенсируется увеличением поглощения компаниями онлайн-ритейла – их текущий показатель находится на уровне 8%.
Крупнейшими сделками со складской недвижимостью в сегменте розничной торговли в Московском регионе стали: аренда сетью магазинов «ВкусВилл» 108 тыс. кв. м мультитемпературного распределительного центра в «PNK Парк Вешки» и аренда розничной сетью «Спортмастер» склада в индустриальном парке «Холмогоры» площадью около 35 тыс. кв. м.
Производственный сегмент сформировал 25% сделок (20% в 2018 году). Такая же доля транспортно-логистических компаний – 25% сделок (15% в 2018 году). Увеличение доли транспортных компаний на 10 п. п. связано с ростом спроса со стороны основных игроков рынка и заключением ряда крупных сделок, среди которых: аренда «Почтой России» 50 тыс. кв. м в складском комплексе «Внуково II», аренда компанией Centos более 30 тыс. кв. м в логистическом парке «Крекшино» и компанией DPD – более 17 тыс. кв. м в «Дмитровском логистическом парке».
Распределение сделок по профилю арендаторов/покупателей в Московском регионе по итогам 8 месяцев 2019 года
Источник: Knight Frank Research, 2019
Доля компаний онлайн-торговли по итогам 8 месяцев 2019 года составила 8%. Помимо активного влияния на спрос со стороны e-commerce, поглощение складских площадей по итогам 2019 года может увеличиться за счет классических компаний офлайн-ритейла, увеличивающих объемы онлайн-продаж, а также компаний, оказывающих транспортные и логистические услуги преимущественно участникам сектора онлайн-торговли.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области за 8 месяцев 2019 года было заключено 16 сделок аренды/продажи складских и производственных помещений общей площадью более 208 тыс. кв. м, что на 38% больше, чем за 8 месяцев 2018 года (150 тыс. кв. м). При этом средний размер сделки составил 15 тыс. кв. м, превысив показатель прошлого года (4,9 тыс. кв. м) в три раза.
Индикатором высокого уровня спроса на складские помещения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области стало заключение за 8 месяцев 2019 года нескольких крупных сделок по схеме built-to-suit на продажу компаниями «Лента» (70 тыс. кв. м), «Марвел-Дистрибуция» (51 тыс. кв. м) и Maersk (24 тыс. кв. м). Также была проведена сделка по аренде 11,5 тыс. кв. м компанией IVC Group. На данный момент в переговорной стадии находится ряд крупных запросов, что говорит о высоком спросе со стороны игроков рынка.
В регионах России (без учета Москвы, Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по итогам отчетного периода было заключено сделок общей площадью 225 тыс. кв. м. По прогнозам аналитиков Knight Frank, до конца 2019 года в регионах России будет арендовано и куплено примерно 550 тыс. кв. м качественных складских площадей, по большей части в формате built-to-suit.
Динамика сделок по аренде и покупке в регионах России (без учета Московского региона и Ленинградской области)
Источник: Knight Frank Research, 2019
Наибольшую долю в структуре спроса по итогам 8 месяцев 2019 года в регионах России сформировал сегмент онлайн-торговли – 37%. Крупнейшими сделками стали: аренда компанией OZON 37 тыс. кв. м в Казани (девелопер Romex Group) и 37 тыс. кв. м в Ростове-на-Дону (девелопер A2 Group).
Порядка 30% в общем объеме сделок со складами приходится на сегмент транспорта и логистики. Ключевой была сделка по строительству компанией PNK Group складского комплекса площадью 45 тыс. кв. м для «Почты России» в Новосибирске. В регионах России 24% в общем объеме сделок принадлежит сегменту розничной торговли, одна из крупнейших сделок – аренда компанией DNS порядка 17 тыс. кв. м в Екатеринбурге.
Распределение спроса по профилю арендаторов/покупателей в регионах России по итогам 8 месяцев 2019 года
Источник: Knight Frank Research, 2019
В целом по России за 15 лет существования рынка качественных складских площадей структура спроса по профилю компаний существенно изменилась. Так, в 2004-2008 гг. лидером являлся сегмент транспорта и логистики с долей в 47% от общего объема сделок. С 2009 по 2013 гг. наблюдался рост доли розничной торговли (порядка 30%), весомее стал показатель дистрибуторских компаний – 26%. За период 2014-2019 гг. на долю розничной торговли приходились рекордные 40%, а на протяжении последних десяти лет все заметнее становится рост доли онлайн-торговли в общем объеме сделок. По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2019 года показатель годового поглощения компаниями данного сегмента достигнет 10-12% по Москве и 30-35% в целом по России.
Динамика распределения сделок по профилю арендаторов/покупателей в регионах России
Источник: Knight Frank Research, 2019
Комментирует Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank: «На рынке складской недвижимости наблюдается высокая активность потенциальных арендаторов и покупателей, в связи с чем показатель спроса продолжает расти. Наибольшую активность проявляют компании транспортно-логистического сегмента и интернет-торговли. Как в Московском регионе, так и в регионах России внимание конечных пользователей в первую очередь сфокусировано на проектах built-to-suit ввиду малого объема спекулятивного предложения. Стоит отметить, что по итогам 8 месяцев 2019 года по всей стране заключено сделок общим объемом около 1,35 млн кв. м, что почти на 100 тыс. кв. м превышает прошлогодние темпы поглощения. Если тенденция сохранится, то 2019 год обещает стать рекордным по поглощению как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в регионах».
