Складской рынок Казахстана выходит из фазы дефицита: по итогам 2025 года объём площадей достиг 2,2 млн кв. м, а вакансия восстановилась до 5,7% — впервые за несколько лет арендаторы получили реальный выбор. Но «внутри» этой статистики сохраняется более жёсткое ограничение: инфраструктуры холодных и мультитемпературных зон по-прежнему недостаточно для продовольственной и фармлогистики — сегментов, где температура является условием доступа на рынок.
Рынок стал «здоровее», но не для холодовой цепи
Возвращение вакансии к уровню около 5,7% выглядит как признак нормализации: после перегретого спроса рынок действительно стал более сбалансированным. Однако эта «здоровая» вакансия относится преимущественно к сухим складам и лишь частично отражает доступность площадей для компаний, которым нужны режимы «холод/мороз».
По оценке экспертов IBC Global, совокупный объём складов с температурными режимами «холод/мороз» составляет 114,5 тыс. кв. м, то есть около 5% от общего объёма складской недвижимости страны.
Для ритейла, FMCG и фармы это означает простую вещь: даже при росте общего предложения «бутылочное горлышко» остаётся на стороне специализированной инфраструктуры.
Парадокс 2025 года: «построили много», но холода добавили мало
В 2025 году на рынок вышло 477 тыс. кв. м складов, и номинально предложение мультитемпературных объектов увеличилось на 175 тыс. кв. м (за счёт ввода пяти заявленных объектов). Но фактический прирост специализированных холодных зон оказался несоразмерно ниже — всего 12,3 тыс. кв. м, а остальной введённый объём пришёлся на классические «сухие» площади.
Итог — холодные и мультитемпературные зоны составили лишь 2,5% от общего объёма складов, построенных в 2025 году. Разрыв между «ростом рынка» и «ростом инфраструктуры холодовой цепи» фактически закрепляет дефицит.
Астана: спрос есть, объектов — единицы
Структурный дефицит особенно виден в столичной агломерации: сейчас там работают всего два мультитемпературных комплекса общей площадью около 30 тыс. кв. м. Ожидается рост до 41 тыс. кв. м за счёт ввода склада в логистическом центре «А-Сталь Азия» (11 тыс. кв. м) — завершение строительства запланировано на 2026 год, локация — Астана, район Байконыр.
Для операторов cold chain такая концентрация означает повышенные риски: ограниченная конкуренция, низкая взаимозаменяемость площадей и зависимость от отдельных объектов и их операционных параметров.
Что будет дальше: точечные проекты не закрывают системный разрыв
В среднесрочной перспективе рынок может получить ограниченное улучшение за счёт отдельных проектов: «Сайна» и Almaty Contract Logistics 2 в Алматы, а также второй очереди складского комплекса ТОО «НМИ-Юг» в Шымкенте. Однако даже с их учётом участники рынка ожидают сохранение дефицита мультитемпературных складов.
Что это означает для логистики и бизнеса
Дефицит мультитемпературных мощностей — не частная проблема девелопмента, а системное ограничение для нескольких отраслей сразу:
-
Ритейл и FMCG: без холодовых хабов сложнее масштабировать свежие категории, сокращать списания и наращивать долю Q-commerce/доставки.
-
Фарма: ограничение мощностей с режимами хранения тормозит расширение ассортимента и усложняет соблюдение требований к температуре по всей цепочке.
-
3PL/4PL: рост «сухих» площадей не конвертируется в рост контрактной логистики для температурных категорий — спрос упирается в инфраструктуру.
Вывод
Складской рынок Казахстана действительно растёт и становится более конкурентным — но в основном в сегменте сухих складов. Для экономики холодовой цепи ключевой показатель — не общий ввод и не средняя вакансия, а доступность мультитемпературных зон. Пока прирост таких мощностей остаётся минимальным, дефицит «холода» будет сдерживать развитие продовольственной и фармлогистики даже на фоне общего расширения складного фонда.
