18 сентября в рамках Международного инвестиционного форума по недвижимости PROEstate состоялась дискуссия «PRO Склады России», участники которой обсудили основные тренды развития складской недвижимости, наиболее востребованные концепции складов, потребительские предпочтения и стратегии реализации проектов. Отдельная сессия была посвящена перспективам развития многоэтажных складов в Москве.
Многоэтажные склады получат столичную прописку
«Объем спекулятивных предложений на складском рынке Москвы (внутри МКАД) составляет около 1,5 млн кв.м, из которых на класс А приходится всего 79 тыс. кв.м, на класс В – 313 тыс. кв.м и 1,127 млн кв.м составляет класс С. Таким образом, качественные объекты составляют лишь четверть предложения, - рассказал Ярослав Дарусенков, руководитель отдела консалтинга Skladman USG, - Около 60% складов расположено на юге Москвы, в промзонах».
По словам спикера, в крупнейших мегаполисах мира мэрии способствуют строительству складов в черте города, так как они снижают нагрузки на дороги. В Лондоне и Париже, например, склады развиваются внутри окружной дороги. Московским арендаторам (ритейлерам, интернет-магазинам) также нужны точки дислокации внутри МКАД.
Как отметил Евгений Нумеров, управляющий партнер, сопредседатель складского комитета АИП России, Skladman USG, создание многоэтажных складов в мегаполисах – это уже давно не миф, и даже не тренд, а насущная необходимость: сегодня ведется активная борьба за рынок «доставка в день заказа». Скорость доставки является вторым фактором после стоимости. Более 40% покупателей предпочитают срочную доставку. Девелопмент многоэтажных складов в черте города связан с рядом рисков, среди которых сложности проектирования, высокая стоимость земли, конкуренция с другими типами коммерческой и жилой недвижимости. В силу отсутствия практики есть трудности и с оценкой малоэтажных складов как инвестпродукта. Однако, несмотря на это, спикер считает, что высокий спрос со стороны e-commerce на склады в черте города через 3-5 лет приведет к значительному росту многоэтажных складов.
«В прошлом году наша компания приобрела земельный участок на севере Москвы, в 500 м от МКАД, в районе Алтуфьевского шоссе, - делится опытом Екатерина Морозова, управляющий директор PNK Group. – Мы планировали стандартный склад на 80 тыс. кв.м, однако спрос на площади оказался так велик, что часть СК было решено построить в два этажа. Изначально площадка была ровной, мы в одном месте завысили рельеф, в другом - занизили, в итоге получилось, что с каждого этажа может вестись полноценная отгрузка товара фурами».
Ярослав Хитьков, генеральный директор АО «Авторемонтный завод №5», отметил, что сегодня арендатор хочет работать в современном деловом квартале, поэтому в первую очередь его интересует инфраструктура объекта. Эксперт поделился опытом комплексного развития территории на примере проекта «Авторемонтный завод №5», где на территории 150 тыс. кв.м малоформатные склады и производство совмещены с качественной инфраструктурой (магазины, кафе, спортивные залы, зеленые зоны).
Арендные ставки: рост продолжается
В ходе обсуждения экономики складского девелопмента Александр Хомич, генеральный директор Skladman USG, среди главных трендов назвал устойчивый рост спроса на склады, сокращение доли вакантных площадей и постепенное возвращение ставки аренды к уровню 2016 г.
«Еще недавно мы наблюдали рынок арендатора, а сегодня арендодатели имеют более сильную позицию при переговорах», – отметил спикер.
По мнению Сергея Лысенкова, генерального директора, управляющего партнера LOGISTICS PARTNERS, говорить, что до конца года будет введен 1 млн кв.м новых складских площадей - это лукавство: во-первых, срок ввода части проектов по традиции будет перенесен, а, во-вторых, как минимум половина проектов – это BTS, у которых уже есть арендаторы. Таким образом, ждать увеличения вакантных площадей не стоит, а вот ставки аренды продолжат расти.
Обсуждая наиболее востребованные концепции складов, Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу Raven Russia отметил, что обычный стандартный сухой склад будет востребован всегда, несмотря на то, что экономика не показывает бурного роста.
«В ближайшие 10 лет Big Box точно не устареет, - сказал эксперт. – А вот возводить уникальные здания под e-commerce не обязательно. Нестандартные форматы имеет смысл строить только под долговременные контракты (10-15 лет)».
Константин Тесов, управляющий партнер s500.pro, рассуждая о маркетинге объекта, отметил, что арендаторы стали более точно формулировать запросы по геолокации и прочим характеристикам объекта. Сегодня даже крупные компании нередко заходят с маленького запроса, чтобы понять качество услуг на объекте и, если все устраивает, берут большие площади.
«Интернет-маркетинг работает в основном для средних и малых объектов, однако 1-2 раза в год могут быть крупные запросы, - сказал эксперт. – Очень важно грамотно работать со звонками. Некачественно принятый запрос ведет к потере клиента».
Игорь Степанов, руководитель категории коммерческая недвижимость и услуги «Авито Недвижимость» отметил, что сегодня более 40% запросов поступает с мобильного приложения, также многие клиенты приходят из соцсетей. Прежде всего люди хотят оценить рынок, понять, насколько широк выбор, и лишь потом приступают к поиску лучших предложений. Большое внимание клиенты уделяют качественным фотографиям объекта.
Большой интерес у участников конференции вызвало обсуждение инновационных технологий. Юрий Куликов, инженер по автодорожным проектам LafargeHolcim Russia, рассказал об опыте применения технологии плоскостного укрепления грунта при строительстве СК в индустриальном парке «Ворсино» и логистического комплекса «Софьино». По словам спикера, данная технология уменьшает объем вывоза грунта на 20 – 100%, и ведет к снижению стоимости конструкции на 15 – 70%. Виктор Вербовский, генеральный директор ООО «Интеллектуальная архитектура», рассказал, как с помощью датчика движения большого радиуса действия К2150 можно сэкономить на освещении. Благодаря большой зоне чувствительности, датчик может заменить 3-4 импортных аналога. Экономия затрат уже сегодня выходит на первый план в инновационных технологиях, и этот тренд со временем будет только усиливаться.
