Складская недвижимость в регионах России входит в фазу, где «количество» начинает догонять «качество» спроса. После рекордного ввода 2025 года рынок получил заметный прирост свободных площадей, но уже в 2026-м баланс может начать восстанавливаться — при условии оживления сделок и смягчения финансовых условий.
Ключевые цифры рынка
В сегменте качественной складской недвижимости за пределами Москвы и области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области 2025 год стал переломным по нескольким показателям:
-
введено 4,0 млн кв. м — почти вдвое больше, чем годом ранее;
-
вакантность с учетом субаренды выросла до 5,2% (плюс 3 п. п. за год);
-
объем сделок аренды и купли-продажи снизился до 1,3 млн кв. м (—44% год к году);
-
средневзвешенная ставка аренды класса А составила 10 100 руб./кв. м в год (triple net), на 3% ниже уровня 2024-го.
Почему вакантность выросла и чем отличается текущая волна свободных площадей
Рост свободных метров в регионах — не только следствие нового строительства, но и «вторичного» предложения. Существенная часть свободных площадей сформировалась за счет субаренды: по оценке аналитиков, около 40% вакантного объема приходится именно на такие предложения.
Если разложить показатель 5,2% на компоненты, становится видно, что рынок столкнулся не столько с провалом спроса, сколько с перераспределением спроса и сроков принятия решений: прямая вакантность оценивается в 3,1%, вклад субаренды — 2,1%.
Для арендаторов это означает расширение выбора и появление пространства для переговоров. Для девелоперов и инвесторов — необходимость точнее калибровать продукт и график вывода объектов на рынок: эпоха, когда «любой склад уходил сам», в регионах на время закончилась.
География: где сосредоточено предложение и почему это важно для сетей и маркетплейсов
Общий объем качественного предложения складов по стране по итогам 2025 года достиг 56,6 млн кв. м, и около 40% (22,6 млн кв. м) приходится на регионы вне двух столиц.
Внутри регионального массива лидирует Приволжский федеральный округ — 6,2 млн кв. м (28%), далее идет Центральный федеральный округ (без столичной агломерации) — 4,2 млн кв. м (19%). Крупнейшие региональные хабы — Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Самара, Казань, Ростов-на-Дону, Воронеж и Нижний Новгород — формируют 55% предложения в регионах.
С практической точки зрения это объясняет, почему именно эти города становятся «опорными точками» для федеральных цепочек поставок: здесь сходятся потребительский спрос, транспортные коридоры и эффект масштаба, который позволяет удерживать экономику распределительных центров.
Спрос просел, но драйверы не исчезли
Падение сделок в 2025 году выглядит резким: 37 транзакций против 53 годом ранее, а совокупный объем — 1,3 млн кв. м. При этом структура спроса показывает, что ключевые потребители складской инфраструктуры не ушли с рынка, а скорее стали осторожнее.
Онлайн-торговля остается крупнейшим источником спроса в регионах, занимая 55% объема заключенных сделок; вторым идет розничная торговля с долей 36%. Для рынка это важный сигнал: спрос продолжает формироваться вокруг логистики e-commerce и федерального ритейла, а значит, требования к складам — по высоте, инженерии, энергообеспечению, подъездным путям — будут и дальше «подтягивать» стандарты региональных проектов.
Сдерживающим фактором стала стоимость заемного финансирования и выжидательная позиция компаний при расширении или релокации. На языке рынка это означает отложенный спрос: решения не отменяются, а откладываются до момента, когда финансовая модель снова начинает сходиться.
2026 год: ставка на восстановление сделок и «вымывание» свободных метров
Базовый прогноз предполагает, что к концу 2026 года вакантность в регионах может снизиться до 4,5% — в первую очередь за счет роста объема сделок до 1,6–1,8 млн кв. м.
Логика проста: при сохранении высокого ввода рынок сможет «переварить» новые площади только при оживлении поглощения. Если оно действительно восстановится, свободные метры — особенно качественные и удачно расположенные — начнут уходить быстрее, а субаренда из временного решения для отдельных компаний снова станет нишевым явлением.
Партнер NF GROUP Константин Фомиченко связывает возможный разворот с ожидаемым смягчением денежно-кредитной политики и изменением поведения арендаторов: «По мере смягчения денежно-кредитной политики начнет реализовываться отложенный спрос со стороны компаний, которые в 2025 году откладывали решения о расширении или переезде... В этих условиях многие компании будут стремиться зафиксировать более выгодные коммерческие условия в долгосрочных договорах».
Ставки аренды: рост остановился, рынок ищет новый «уровень равновесия»
В 2025 году средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды класса А в регионах составила 10 100 руб./кв. м в год (triple net), а прогноз на 2026-й — около 10 250 руб./кв. м в год.
Иными словами, после бурного роста 2023–2024 годов рынок перешел к стабилизации. Для арендаторов это окно возможностей: при большем выборе площадей и более спокойной ставочной динамике легче пересобрать сеть РЦ, консолидировать операции или улучшить сервис «последней мили» без скачка затрат.
Что это означает для директора по логистике и девелопера
Для корпоративных пользователей ключевой вопрос 2026 года — не «сколько стоит метр», а «какой метр действительно решает задачу»: где есть достаточная мощность по электроэнергии, правильная конфигурация ворот, удобные плечи доставки и возможности масштабирования.
Для девелоперов фокус смещается на точность продукта: часть спроса по-прежнему будет уходить в build-to-suit, но растущая роль готовых объектов и субаренды повышает конкуренцию именно на уровне характеристик и локации.
Вывод
Рынок складской недвижимости регионов России в 2025 году сделал «шаг через ступеньку»: рекордный ввод создал избыток предложения быстрее, чем компании успели принять решения о расширении. Если в 2026-м сделки действительно восстановятся до 1,6–1,8 млн кв. м, вакантность может начать снижаться, а ставки — закрепиться вблизи текущих уровней.
