В российской складской недвижимости 2025 год стал точкой перелома: общий спрос снизился, но падение оказалось концентрированным в двух крупнейших рынках — Московском регионе и Санкт-Петербурге с Ленобластью. На этом фоне часть регионов, напротив, прибавила за счёт расширения инфраструктуры под e-commerce и многоканальный ритейл. В результате Санкт-Петербург впервые за десятилетие откатился на третье место по объёму сделок.
Рейтинг регионов: Петербург — третий, Башкортостан — второй
По оценке IBC Real Estate, совокупный спрос на склады в России в 2025 году составил 5,5 млн кв. м, что на 8% ниже результата 2024 года.
Санкт-Петербург и Ленинградская область закрыли год объёмом сделок 272 тыс. кв. м — это 5% от общероссийского спроса и третье место среди регионов.
На второе место вышел Башкортостан с 333 тыс. кв. м, лидерство сохранил Московский регион — 2,5 млн кв. м.
Для рынка это важный сигнал: «вторая столица» перестала быть безусловным № 2 по объёму сделок — региональная конкуренция за складскую инфраструктуру усилилась.
Почему спрос «уехал» в регионы
Ключевой фактор — изменение географии развития крупных онлайн-игроков: они продолжили экспансию «вглубь страны», тогда как в Петербурге и области уже сформировали достаточный объём инфраструктуры на текущем этапе.
Показательно распределение динамики: при общем снижении спроса по стране на 8% в регионах суммарный объём сделок вырос на 10% и достиг 2,7 млн кв. м. То есть «минус» рынка сформировали именно Москва и Санкт-Петербург, а не региональная периферия.
Санкт-Петербург: спрос упал почти вдвое и вернулся к минимумам
В Петербурге и Ленобласти объём сделок в 2025 году снизился на 48% год к году, до 272 тыс. кв. м — минимального значения за последние шесть лет (в аналитике также отмечено, что это минимум с 2020 года).
Структура спроса показывает, кто продолжал расширяться даже на фоне охлаждения:
-
многоканальный ритейл — 116 тыс. кв. м (около 43% спроса);
-
производственные компании — 28%;
-
онлайн-операторы — 10%;
-
логисты и дистрибьюторы — 12% и 8% соответственно.
Логика проста: часть игроков перешла от стратегии «наращивать метры» к оптимизации использования уже занятых площадей — особенно при высокой стоимости заёмного финансирования и более осторожной деловой активности.
Вакантность растёт: рынок возвращается к «норме» после ажиотажа
На конец 2025 года доля свободных площадей в Петербурге и области достигла 3,8%, увеличившись на 2,3 п.п. за год.
Примечательная деталь: 43% вакансии — это опции, которые освободили онлайн-операторы и которые теперь предлагаются в аренду или субаренду.
Иными словами, предложение расширилось не только за счёт нового строительства, но и за счёт «обратного потока» — высвобождения ранее занятых блоков.
Ставки аренды: коррекция уже началась
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по существующим сухим складам класса A в регионе к концу 2025 года составила 10 000 руб./кв. м в год (без OPEX, НДС и коммунальных платежей), что на 13% ниже уровня конца 2024 года.
Снижение объясняется сочетанием факторов: рост вакантного предложения, более сдержанный спрос и эффект высокой базы после резкого удорожания в 2023–2024 годах.
2026 год: рынок будет искать баланс
Аналитики ожидают, что коррекция продолжится в течение 2026 года, но без резких провалов: цикл непрерывного роста ставок, достигший пика в 2024-м, завершился, а рынок «нащупывает» равновесие.
«Коррекция, которую мы наблюдаем сегодня, происходит более плавно, рынок ищет баланс, что, по нашим прогнозам, продолжится на протяжении всего 2026 года...»
Что это означает для участников цепочек поставок
-
Для арендаторов — окно возможностей: увеличение вакансии и коррекция ставок повышают переговорную силу, особенно при готовности брать блоки «вторичного» предложения (включая субаренду).
-
Для девелоперов — приоритет качества и гибкости: в условиях стабилизации спроса выигрывают проекты с понятной экономикой эксплуатации и сценариями деления площадей.
-
Для логистических операторов и ритейла — ускорение региональной стратегии: рост сделок в регионах отражает перенос инфраструктурных инвестиций ближе к конечному спросу.
Вывод
Падение спроса в Петербурге — не «срыв» рынка, а смена фазы после перегрева и ускоренного строительства предыдущих лет. Региональная экспансия e-commerce и многоканального ритейла перераспределила спрос по стране, а увеличение вакансии запустило коррекцию ставок. В 2026 году ключевой интригой станет скорость, с которой рынок найдёт новый баланс между предложением, финансовыми условиями и готовностью арендаторов снова расширять площади.
