В 2025 году ввод складской недвижимости в России может достичь исторического максимума — 7,6 млн кв. м. И хотя в 2026-м прогнозируется небольшое снижение, объемы останутся выше докризисных уровней. Что за этим стоит — и где граница роста?
2025: рынок перегревается на фоне запоздалых проектов
Согласно аналитике NF Group, за девять месяцев 2025 года в России введено 3,5 млн кв. м складских площадей, а до конца года ожидается еще 4,1 млн кв. м. Если прогноз реализуется, это станет абсолютным рекордом — 7,6 млн кв. м нового ввода за один год.
Для сравнения: в 2022 и 2023 годах показатель составлял 4,5–5,2 млн кв. м.
Прогноз на 2026 год — 6,2 млн кв. м, что на 18% ниже уровня 2025 года, но все еще выше среднего значения последнего десятилетия.
Локомотив — регионы. Москва теряет долю
Доля регионов в структуре ввода продолжает расти:
| Регион | Введено с начала 2025 г. | Доля |
|---|---|---|
| Регионы РФ (без МСК и СПб) | 2,4 млн кв. м | 69% |
| Московский регион | 0,9 млн кв. м | 26% |
| Санкт-Петербург и ЛО | 0,16 млн кв. м | 5% |
Общий объем качественной складской недвижимости в РФ достиг 53,7 млн кв. м, из них:
-
Москва и область — 26,7 млн кв. м (50%)
-
Санкт-Петербург и ЛО — 6 млн кв. м (11%)
-
Регионы РФ — 21 млн кв. м (39%)
Регионы становятся центром роста благодаря экспансии ритейла, субсидиям на инфраструктуру и переориентации логистики на внутренний рынок.
Кто снимает площади: e-commerce и ритейл
Спрос на склады поддерживают два ключевых сегмента:
| Сектор | Доля в сделках | Объем, кв. м |
|---|---|---|
| E-commerce | 42% | 735 тыс. |
| Ритейл | 24% | 425 тыс. |
Общий объем сделок за 9 месяцев 2025 года — 1,75 млн кв. м, по итогам года может достичь 3,45 млн кв. м. На 2026 год прогноз — 4,25 млн кв. м, что предполагает прирост на 23%.
Драйверы рынка: ретроспектива и перспективы
Рост ввода — это отложенный эффект активностей 2023 года, когда e-commerce в условиях низких ставок массово выходил в регионы.
Как отмечает Константин Фомиченко, партнер NF Group:
«Рекорд 2025 года — результат масштабных решений, заложенных в период дешевого кредитования. В 2026-м тренд продолжится: игроки завершают ранее начатые проекты, особенно в сегменте онлайн-торговли».
Однако эффект замедления уже заметен — темпы роста предложения уступают темпам ввода. Это может означать скорую стабилизацию или даже избыточность предложения в отдельных кластерах.
2025 год станет для складского рынка РФ годом исторического пика. Но за цифрами рекордов скрывается начало нового этапа — фазы выравнивания и переоценки. В 2026 году рынок сохранит высокие объемы, но акцент сместится с экстенсивного роста к качественному развитию: эффективному использованию площадей, сокращению издержек и оптимизации локаций.
