В 2025 году Алматы и Алматинская область получили рекордный за всю историю объём новой складской недвижимости — 320 тыс. кв. м. По оценке Bright Rich | CORFAC International, это в 3,5 раза больше, чем годом ранее. Результат оказался двояким: девелоперы закрыли накопленный спрос, но рынок быстро перешёл от дефицита к профициту — с ростом доли свободных площадей и снижением ставок аренды.
Что именно построили: 13 новых объектов и три «якоря» ввода
За год на рынок Алматинского региона вышло 13 новых складских объектов. Крупнейшими стали:
-
Focus Aksengir — 52,2 тыс. кв. м;
-
«Евразийский Логистический Парк» — 50,3 тыс. кв. м;
-
Mercury Logistics — 44 тыс. кв. м.
Структура ввода показывает рост качества предложения: на объекты класса А пришлось 59,7% площадей, на класс В — 40,3%.
География девелопмента: север доминирует, восток формирует новый кластер
Девелоперская активность традиционно концентрируется на севере Алматы — там проходят железные дороги и ключевые транспортные коридоры. По итогам 2025 года на север пришлось 84,3% строительства складской недвижимости в регионе. Остальные 15,7% — восток Алматы, где постепенно складывается новый логистический кластер.
Для грузовладельцев и 3PL-операторов эта география важна не как статистика «по районам», а как фактор эксплуатационных издержек: доступ к магистралям и железнодорожным узлам напрямую влияет на время оборота транспорта, стоимость доставки и устойчивость графиков.
Почему рынок развернулся: от дефицита к профициту за один цикл
Долгое время складской рынок Алматы жил в режиме нехватки свободных площадей, что подталкивало ставки вверх. В ответ девелоперы начали активно инвестировать в новые проекты.
Сооснователь и партнёр Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин описывает разворот так: «Результатом этого стал рекордный объем ввода в 2025 году, который стал причиной ощутимого роста вакансии и перехода рынка в стадию профицита».
Вакансия и ставки: свободных площадей стало больше, аренда пошла вниз
На начало января 2026 года доля свободных площадей в Алматинском регионе составила 15,1% — это 158,4 тыс. кв. м. По сравнению с началом 2025 года вакансия выросла в 8,6 раза.
Сдвиг быстро отразился на ценах:
-
средняя ставка аренды складов класса А в 2025 году снизилась на 15% — до 4,7 тыс. тенге за кв. м в месяц;
-
по складам класса В падение составило 12% — до 3,9 тыс. тенге за кв. м в месяц.
Что это означает для бизнеса и логистики в 2026 году
Рынок, перешедший в профицит, обычно меняет правила переговоров и логику решений:
-
Для арендаторов появляется окно для улучшения условий: можно сравнивать площадки, торговаться по ставке и сервисным параметрам, выбирать локации ближе к коридорам, оптимизируя «плечо» доставки.
-
Для девелоперов и управляющих компаний возрастает роль качества продукта: инженерия, удобство подъездов, скорость обработки транспорта, готовность к требованиям e-commerce (мезонины, зоны сборки, гибкость планировок).
-
Для операторов 3PL усиливается конкуренция за клиента: при росте выбора склад становится не только «коробкой», но и платформой эффективности — с KPI по обработке, точности и времени.
Вывод
Рекордный ввод складов в Алматинском регионе в 2025 году стал точкой перелома: рынок, который долгое время работал в условиях дефицита, вошёл в фазу профицита. Рост вакансии до 15,1% и снижение ставок — сигнал, что в 2026 году главным фактором успеха станет не сам факт наличия площадей, а их качество, локация и способность поддерживать более сложные логистические модели — от мультимодальности до e-commerce.
