За I полугодие 2025 года в России введено 2,7 млн м² складских площадей — вдвое больше, чем годом ранее, и максимум для всех первых полугодий наблюдений. Предыдущий рекорд был зафиксирован в 2014-м (2,2 млн м²). Локальные драйверы — ускорение проектов за пределами столиц и продолжающаяся экспансия e-commerce. На столичный рынок при этом давит рост спекулятивного предложения и замедление спроса, что уже тянет вверх вакансию и вниз — ставки.
Что произошло: ключевые факты в одном абзаце
Июльская «точка» рынка выглядит так: 2,7 млн м² нового ввода по России; 982 тыс. м² из них пришлись на Московский регион (+67% г/г). В Санкт-Петербурге и Ленобласти — 209 тыс. м² (—12% г/г). В ключевых региональных хабах (с существующим парком >1 млн м²) введено 576 тыс. м² (+3% г/г); в развивающихся хабах — 971 тыс. м², что в 4 раза выше прошлогоднего уровня.
География: столицы против регионов
Московская агломерация сохранила статус «половины рынка», но качество предложения разное. В столице преобладают спекулятивные проекты — 68% ввода, что на фоне охлаждения спроса уже отражается в росте вакансии и снижении ставок. Регионы, напротив, тянут вверх контур за счёт e-commerce: там строятся как BTS-объекты (644 тыс. м²; 37% регионального ввода), так и собственные склады онлайн-операторов (632 тыс. м²; 36%). На спекулятивку в регионах и СПб/ЛО пришлось лишь 27% (479 тыс. м²).
Кто строил и что ввели: крупнейшие объекты
Среди крупнейших проектов полугодия — собственный комплекс «Сима-Ленд» в Екатеринбурге (138 тыс. м²), новые логцентры Wildberries в Самаре (129 тыс. м²) и во Владимире (119 тыс. м²), РЦ Ozon в Санкт-Петербурге (90 тыс. м²) и Воронеже (66 тыс. м²). Эти проекты хорошо иллюстрируют смещение фокуса к складам «ближе к потребителю» и укрепление региональных плеч последней мили.
Спрос, вакансия и цены: переход к балансу
По оценке IBC Real Estate, рекордный ввод — это отложенная реакция девелоперов на сверхвысокий спрос последних двух лет. На фоне снижающейся деловой активности появляется больше «свободных метров»; рынок движется к стабилизации и новому равновесию «спрос—предложение». Текущая траектория, по ожиданиям консультантов, сохранится до конца 2025-го и в 2026 году.
Прогноз на год: без ажиотажа, но с рекордом
Консервативный сценарий IBC Real Estate — 4,5 млн м² ввода по итогам 2025 года, из них 2,2 млн м² — Москва и МО; остальное — регионы. Даже без «рывков» это зафиксирует один из самых результативных лет для складского девелопмента.
Что это значит для игроков рынка
-
Арендаторы. В Московском регионе усиливается позиция на переговорах: прирастает выбор по локациям и метражам, появляются возможности релокации «к качеству» без скачка в ставке. В регионах — шанс закрепиться ближе к спросу и сократить логистическое плечо.
-
Девелоперы. На столичном рынке важнее скорость заполнения и продуктовая настройка под кросс-докинг и light-manufacturing. В регионах — партнёрские проекты с маркетплейсами и ритейлом остаются «тихой гаванью» спроса.
-
Инвесторы. Переход к балансу снижает риск перегрева: доходность будет определяться качеством активов и управлением вакантностью, а не только фазой цикла.
Ключевые цифры полугодия
-
2,7 млн м² ввода по России (×2 г/г); рекорд для первых полугодий.
-
982 тыс. м² — Москва и МО (+67% г/г); 209 тыс. м² — СПб и ЛО (—12% г/г).
-
576 тыс. м² — ключевые хабы (+3% г/г); 971 тыс. м² — развивающиеся хабы (×4 г/г).
-
Региональная структура: BTS 37%, собственные склады онлайн-операторов 36%, спекулятивные проекты 27%.
-
Прогноз 2025: 4,5 млн м² по России, из них 2,2 млн м² — Москва и МО.
