Итоги 1 полугодия 2022 г.
В конце II квартала 2022 г. компания CORE.XP провела опрос 190 компаний, которые являются арендаторами современных складских комплексов по всей территории РФ. В результате исследования 37 компаний (или 19% всей выборки) заявили о готовности сдавать площади в субаренду, тогда как остальные планируют и дальше использовать занятые площади под собственные нужды. Опрос стал уже вторым за этот год, предыдущий мониторинг был проведён по итогам I квартала 2022 г., поэтому данный обзор отражает динамику рынка субаренды в складском сегменте и особенности его текущего состояния.
603тыс. кв. м предлагались в субаренду в России в складах класса А по итогам II квартала*
Предпосылками к появлению на рынке большого объёма предложений в субаренду стали нарушения цепочек поставок и, соответственно, сокращение товарных запасов, а также уход некоторых зарубежных компаний с российского рынка и освобождение их складских мощностей. Кроме того, по причине неразрывных договоров аренды некоторые покидающие страну компании, а также компании, бизнес которых был завязан на иностранных поставках, находят выход в сдаче своих арендованных площадей субарендаторам.
ОТ МОСКВЫ ДО ВЛАДИВОСТОКА
373 тыс. кв. м складских площадей были доступны к заезду по договору субаренды к концу II квартала 2022 г. в Москве и Московской области, что на 45% превышает доступный объем в I квартале. Еще 232 тыс. кв. м будет доступно для потенциальных субарендаторов во второй половине года и начале 2023 г. В регионах по итогам квартала объем субаренды составил 230 тыс. кв. м качественных складских площадей, в начале 2023 г. потенциально будет сдаваться еще более 50 тыс. кв. м.
Преобладание Московского региона в структуре предложения объясняется существенно бóльшими размерами московского складского рынка в целом относительно региональных, а также широким разнообразием представленных на нём компаний.
* Учитываются площади, доступные к заезду уже к концу периода
Часть площадей, которые предлагались в I квартале, к середине лета уже были недоступны: так, из 509 тыс. кв. м, предлагаемых весной, к концу II квартала по-прежнему оставались на рынке 386 тыс. кв. м. Это связано как с изменением планов компаний – некоторые из них отказались от идеи сдачи своих помещений, так и постепенной реализацией этих площадей в субаренду и прямую аренду.
ЧТО ПРЕДЛАГАЮТ ?
Средний размер блока, в настоящий момент сдаваемого в субаренду в Москве и Московской области, составляет примерно 7 тыс. кв. м. В регионах же площадь предлагаемых помещений в среднем равна 5,6 тыс. кв. м. При этом средний размер сделки по аренде в готовых зданиях по России в 2021 г. составил 13,2 тыс. кв. м. Крупных блоков площадью свыше 20 тыс. кв. м на рынке не так много – их число не превышает 10. Также присутствуют единичные примеры предложений в субаренду помещений объемом свыше 50 тыс. кв. м. Таким образом, субарендные предложения, несмотря на относительно большой объём, способны удовлетворить не каждый запрос на аренду помещений.
6 000 кв. м Средний размер блока, сдаваемого в субаренду по России
Субарендодатели готовы рассматривать как стандартные краткосрочные решения с пролонгацией, так и долгосрочные контракты до 3 лет, а порой и более. Такая вариативность связана с неопределенностью в экономике, поэтому предлагаемые сейчас площади могут продолжать маркетироваться, а могут и уйти с рынка в связи с нормализацией ситуации и использованием площадей под нужды самих арендаторов.
Из-за того, что часть объектов предлагается с неопределенным сроком, площади могут быть отозваны с рынка в любой момент.
При этом в некоторых случаях компании готовы предложить переуступку права аренды – такая опция доступна для 21% объёма предлагаемых площадей, что указывает на бóльшую вероятность полного отказа арендодателей от своих площадей.
КТО ПРЕДЛАГАЕТ ?
Больше всего предложений, доступных к заезду к концу II квартала 2022 г., исходит от ритейла, как классического (23%), так и e- commerce (34%). Ещё более трети предложения формируется логистическими операторами. Большая часть этих предложений сформирована площадями, которые арендовались «на вырост» в течение последних нескольких лет.
Более половины всех сдаваемых в субаренду площадей предлагается российскими компаниями. Так, далеко не все «иностранцы» готовы предлагать свои площади, многие из них продолжают свою деятельность, в том числе уже в статусе независимых российских компаний, некоторые же взяли паузу, поэтому на данный момент оставляют площади за собой.
ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ СУБАРЕНДНЫХ ПЛОЩАДЕЙ
Несомненным плюсом субаренды является то, что она зачастую предлагается по более низким ставкам по сравнению с прямой арендой. Например, в Московском регионе по итогам II квартала средняя ставка субаренды составила 5 300 руб. за кв. м в год, в то время как ставки прямой аренды в готовых зданиях находятся на уровне 5 616 руб. за кв. м в год. В регионах ставки по предложениям на субаренду также разнятся – от 4 700 до 5 500 руб. за кв. м в год.
Сегмент субаренды и переуступки привнёс на рынок складской недвижимости самый дефицитный за последние годы продукт – свободные площади, готовые к въезду прямо сейчас. С другой стороны, готовые площади зачастую могут не подходить арендаторам, нуждающимся в нестандартных характеристиках помещений, и если субарендодатель планирует в дальнейшем вновь использовать их, то навряд ли пойдёт на какие-либо доработки. Таким образом, этот продукт в большей степени для тех, кому подойдёт склад стандартной спецификации.
Субаренда в большинстве своём – это краткосрочное решение. Такие опции подходят не всем компаниям – те, кто ищут решения на долгосрочную перспективу, могут столкнуться с неподходящими для них сроками аренды. При этом, возможность переуступки прав на аренду, предлагаемая в ряде случаев, может снять эти ограничения.
«ОКНО» СУБАРЕНДНЫХ ВОЗМОЖНОСТЕЙ
В настоящий момент на очень дефицитном в плане доступного предложения рынке сформировалось краткосрочное «окно возможностей», позволяющее быстро получить качественные площади по ставке ниже рынка. Субаренда, ставшая существенной частью доступного предложения в 2022 г., вероятно, продолжит прирастать ещё в III квартале 2022 г. Однако с адаптацией бизнеса к новым реалиям экономики, нормализацией ситуации с цепочками поставок, ожидаемой многими копаниями уже к осени, а также постепенным поглощением предлагаемых площадей, к концу года объёмы субаренды могут существенно снизиться или, как минимум, прирост таких площадей прекратится.
В течение 2023 г. ввиду отсутствия существенного объёма нового предложения арендаторам опять придётся столкнуться с минимальным выбором объектов, более высоким уровнем ставок аренды и необходимостью планировать расширение или переезд очень заблаговременно.
