Wildberries & Russ арендовала 62 тыс. кв. м в индустриальном парке «Никольское 2» в Дмитровском районе Подмосковья — локации, где у компании ранее не было крупного распределительного центра. Заявленная цель — ускорение доставки и оптимизация логистических маршрутов.
На первый взгляд это типичная сделка крупного арендатора. На деле — маркер сразу двух процессов: (1) маркетплейсы продолжают «доращивать» сеть РЦ в наиболее чувствительных к SLA направлениях, (2) складской рынок Москвы и области входит в фазу охлаждения, где дисконты и условия долгих договоров снова становятся предметом торга.
Почему именно Дмитровский район: скорость доставки важнее «привычных» узлов
Для маркетплейса север Подмосковья — не просто новая точка на карте, а способ устранить инфраструктурный разрыв. Эксперты рынка отмечают, что логистическая инфраструктура Wildberries & Russ на севере области ранее была развита слабее, и в этой части региона у компании не было крупного распределительного центра.
Официальная логика сделки звучит прагматично: объект нужен для поддержания высокой скорости доставки и оптимизации маршрутов.
В операционных терминах это означает три эффекта:
-
Сокращение плеча «последней мили» в северные районы области и прилегающие направления, снижение стоимости доставки на заказ при сохранении SLA.
-
Перераспределение потоков: часть сортировки и отгрузок уходит из перегруженных узлов, уменьшая риски пиковых «затыков» в сезон.
-
Устойчивость сети: дополнительный крупный РЦ снижает зависимость от отдельных площадок и повышает качество сервиса при локальных сбоях.
Экономика сделки: охлаждение спроса возвращает переговорную силу арендатору
Оценки ежегодных арендных платежей по объекту — сотни миллионов рублей: вилка по оценкам консультантов составляет примерно 651–682 млн руб. в год, альтернативная оценка — около 713 млн руб.
Ключевой нюанс — тайминг. Сделка пришлась на начало охлаждения складского рынка, поэтому собственник мог предоставить дисконт, отмечают участники рынка.
Для собственников логопарков логика обратная: лучше зафиксировать крупного якоря длинным договором даже с уступкой по ставке, чем держать готовые метры в ожидании пика спроса, который уже не выглядит гарантированным.
Рынок складов: свободных площадей больше, сделок меньше — и это меняет условия
Сигналы охлаждения подтверждаются несколькими показателями:
-
объём сделок со складами в Москве и Подмосковье к концу 2025 года сократился примерно на треть;
-
уровень свободных площадей в регионе оценивается в 6%;
-
прогноз по ставкам: по итогам 2026 года ставки в логопарках Москвы и области могут снизиться на 5% год к году, до 10 тыс. руб. за кв. м в год.
Именно в такой конфигурации крупные арендаторы получают пространство для переговоров: собственники готовы обсуждать скидки, если договор долгосрочный.
Почему маркетплейс выбирает аренду, а не только строительство
Wildberries & Russ публично говорит, что не ограничивается модернизацией текущего портфеля и также строит новые объекты; ранее сообщалось о планах возвести логопарки суммарной площадью 2,2 млн кв. м.
Но аренда готового объекта даёт то, что стройка не всегда может обеспечить:
-
скорость ввода (быстрый прирост мощности без инвестиционного цикла);
-
гибкость (возможность перераспределить сеть при изменении спроса);
-
капитальная дисциплина (в условиях изменившейся стоимости финансирования аренда иногда экономически предпочтительнее).
Отдельно подчёркивается, что это фактически единственный доступный для аренды готовый объект в выбранной локации, соответствующий требованиям маркетплейса.
В логистике это часто решающий аргумент: «идеальная» локация без доступного готового продукта превращается в 18–24 месяца ожидания.
Что означает сделка для игроков рынка
Для владельцев складской недвижимости
Спрос смещается от «любой площади» к «правильной площади»: крупные арендаторы выбирают локацию, спецификацию и скорость запуска. В переговорах будут доминировать:
-
условия долгого договора (индексация, каникулы, опции расширения/выхода);
-
готовность собственника участвовать в адаптации объекта под технологию арендатора.
Для 3PL и логистических операторов
Укрепление северного контура означает переразметку грузопотоков: часть объёмов может уйти из текущих узлов, меняются плечи магистрали, баланс кросс-докинга и хранения, требования к ночным «волнам» отгрузки.
Для ритейла и производителей
Чем ближе РЦ к потребителю, тем выше ожидания по скорости. На практике это повышает требования к:
-
точности и регулярности поставок на РЦ;
-
качеству мастер-данных и маркировки;
-
дисциплине по слотам и транспортному планированию.
Вывод
Аренда 62 тыс. кв. м под Дмитровом — это не просто расширение складского портфеля Wildberries & Russ. Это ставка на северный логистический контур для ускорения доставки и одновременное использование «окна возможностей» на рынке складов, где собственники готовы к более гибким условиям из-за охлаждения спроса.
Для рынка в целом сигнал простой: эпоха «дефицитных метров любой ценой» постепенно сменяется фазой, где выигрывают те, кто быстрее и точнее собирает конфигурацию сети — локация, спецификация, срок ввода и стоимость владения мощностью становятся равнозначными параметрами стратегии.
