Рынок складской недвижимости Краснодарского края переживает период стремительного наращивания нового предложения. Согласно оценке NF GROUP, совокупный объем ввода в 2025 году может достичь 305 тыс. кв. м — почти в три раза выше результата 2024 года. Столь резкий прирост формирует новую конфигурацию спроса и предложения, меняет динамику ставок и создаёт условия для структурной трансформации локального рынка. На фоне активного строительства уровень вакантности продолжает снижаться, что свидетельствует о высоком спросе на современные складские площади со стороны логистических операторов и компаний ритейла.
Резкий рост нового строительства: почему Краснодар усиливает позиции на логистической карте России
По данным NF GROUP, за январь—сентябрь 2025 года в регионе уже введено 154 тыс. кв. м качественных складских площадей. До конца года планируется запуск ещё 150,8 тыс. кв. м. При реализации всех заявленных проектов совокупный ввод достигнет 305 тыс. кв. м, что почти втрое превышает показатель 2024 года (110,2 тыс. кв. м).
Если прогноз реализуется, Краснодарский край станет одним из наиболее динамично развивающихся регионов в сегменте индустриальной и складской недвижимости, сопоставимым по темпам роста с крупнейшими логистическими центрами страны.
Объём рынка и ключевые параметры: вакантность снижается, несмотря на масштабный ввод
Суммарный фонд качественных складских площадей на конец третьего квартала 2025 года достиг 1,76 млн кв. м. Примечательно, что активный ввод не привёл к росту свободных площадей. Напротив, уровень вакантности снизился с 3,5% до 1,2% год к году.
Это означает:
-
наличие устойчивого спроса на склады класса А;
-
конкурентное преимущество региона как логистического узла;
-
высокую операционную загрузку существующих объектов.
Такая динамика подтверждает, что рынок пока эффективно «переваривает» растущее предложение.
Сделочная активность просела: рынок входит в фазу структурной корректировки
Несмотря на стремительный рост объёмов строительства, сделочная активность заметно снизилась: за январь—сентябрь 2025 года объём аренды и продаж составил 62,7 тыс. кв. м — в три раза меньше, чем по итогам 2024 года (195,9 тыс. кв. м).
Такой разрыв между вводом и сделками свидетельствует о переходе рынка:
-
от стадии «дефицита» — к накоплению нового предложения,
-
от быстрого поглощения площадей — к осмотрительному распределению спроса,
-
к перенацеливанию арендаторов на качественные площадки в периоды высокой конкуренции.
Этот процесс закономерен для регионов, где развитие инфраструктуры опережает рост операционной активности.
Ставки аренды: умеренный рост в сегменте BTS
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на складские объекты класса А формата Built-to-Suit находятся в диапазоне:
10–11 тыс. руб. за кв. м в год (без НДС и OPEX).
Для сравнения: в 2024 году аналогичный диапазон составлял 9,5–10,5 тыс. руб. за кв. м.
Рост ставок остаётся умеренным, что отражает одновременно:
-
стабильный интерес арендаторов к площадкам высокого качества;
-
стремление девелоперов удерживать конкурентоспособность в условиях роста предложения;
-
повышенные издержки на строительство и инженерные системы.
Крупнейшие действующие и строящиеся объекты
Существующие площадки класса А:
-
«Октябрьский» — 89 тыс. кв. м
-
«ИНСИТИ Уральская» — 38 тыс. кв. м
-
«Прогресс» — 37 тыс. кв. м
Проекты в стадии реализации:
-
«ИНСИТИ Южный обход Краснодара» — 510 тыс. кв. м
-
«Энем» — 127 тыс. кв. м
-
«ИНСИТИ Индустриальный» — 24 тыс. кв. м
Столь масштабный pipeline подтверждает долгосрочную заинтересованность девелоперов в регионе, а также готовность логистических операторов расширять операционные мощности.
Регион укрепляет стратегическую роль
Константин Фомиченко, партнёр NF GROUP:
«Краснодарский край остаётся стратегически важным логистическим центром России. Растущие темпы ввода новых площадей и их высокая заполняемость подтверждают устойчивый спрос на качественные склады и интерес бизнеса к региону. Реализация заявленных проектов укрепит позиции локации как ключевой точки притяжения для логистических операторов и арендаторов».
Что это означает для девелоперов, ритейла и логистических операторов
1. Рынок входит в фазу формирования нового баланса
Высокий ввод при низкой вакантности — признак того, что спрос остаётся стабильным, но смещается в сторону площадок более высокого класса.
2. Конкуренция среди объектов возрастёт
Девелоперы переходят от борьбы за землю к конкуренции инженерных решений, энергоэффективности и гибкости планировок.
3. Логисты получают больше возможностей для расширения
Регион становится точкой притяжения для операторов, обслуживающих Юг России, Северный Кавказ и экспортные направления через порты.
4. Арендодателям важно удерживать ставки в умеренном коридоре
Рост предложения и снижение сделочной активности ограничивают потенциал агрессивного повышения ставок.
5. Формируется рынок «длинных» проектов
Крупные девелоперские комплексы, объёмом сотни тысяч квадратных метров, создают базу для развития распределительных центров федеральных ритейлеров и маркетплейсов.
Выводы
-
Краснодарский край демонстрирует один из самых высоких темпов роста складской недвижимости в стране.
-
Ввод может утроиться, превысив 300 тыс. кв. м в 2025 году.
-
На фоне активного строительства вакантность продолжает снижаться, отражая устойчивый спрос.
-
Сделочная активность временно просела, что указывает на фазу перестройки рынка.
-
Регион укрепляет роль ключевого логистического центра Юга России.
