Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области выходит из фазы осторожного целевого строительства. После года, когда девелоперы делали ставку преимущественно на build-to-suit и объекты для собственных нужд, уже в 2026 году структура ввода может заметно измениться: доля спекулятивных проектов способна приблизиться к половине нового предложения. Этот разворот отражает не перегрев, а постепенное восстановление уверенности рынка и более сбалансированное соотношение спроса и предложения.
Кратко
В 2025 году в регионе введено 455 тыс. кв. м складской недвижимости классов A и B — на 37% меньше, чем годом ранее.
87% ввода пришлось на целевые форматы: build-to-suit и склады для собственных нужд компаний.
Доля спекулятивного строительства сократилась до 13%, но уже в 2026 году может вырасти до 48%.
Уровень вакантности к концу 2025 года составил 1,8%, включая субаренду.
Средневзвешенная ставка аренды складов класса A стабилизировалась на уровне 11 тыс. руб. за кв. м в год.
Итоги 2025 года: осторожность вместо рекордов
По данным консалтинговой компании NF GROUP, рынок складской недвижимости Петербурга и Ленинградской области в 2025 году заметно охладился по сравнению с рекордным 2024-м. Ввод качественных складов классов A и B составил 455 тыс. кв. м против 725 тыс. кв. м годом ранее.
Сокращение объёмов связано не столько со снижением спроса, сколько с переносом сроков реализации крупных проектов на начало 2026 года. Девелоперы предпочли выжидательную тактику на фоне макроэкономической неопределённости и высокой стоимости финансирования.
Целевые форматы доминируют
Структура ввода в 2025 году показала явный перекос в сторону целевого строительства:
-
45% (202 тыс. кв. м) — проекты build-to-suit;
-
42% (193 тыс. кв. м) — склады, построенные для собственных нужд компаний;
-
лишь 13% (60 тыс. кв. м) — спекулятивные проекты.
Крупнейшими объектами года стали складской комплекс Ozon в Порошкино площадью 117 тыс. кв. м, реализованный в формате BTS, и логистический центр Wildberries в Шушарах (105,9 тыс. кв. м), построенный для собственного использования.
Такая структура отражает стратегию минимизации рисков: девелоперы и крупные пользователи предпочитали проекты с заранее понятным арендатором или владельцем.
Почему интерес к спекулятивным складам возвращается
Несмотря на осторожность 2025 года, аналитики ожидают изменения баланса уже в среднесрочной перспективе. По прогнозу NF GROUP, в 2026 году в регионе может быть введено 626 тыс. кв. м складской недвижимости, при этом до 48% этого объёма придётся на спекулятивные проекты.
Директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Илья Князев отмечает:
«В 2026 году ожидается постепенное возвращение интереса девелоперов к спекулятивному строительству. На фоне реализации отложенного спроса прогнозируемый объём сделок может составить 350–450 тыс. кв. м».
Этот сдвиг указывает на рост уверенности рынка: девелоперы готовы снова выводить площади без заранее зафиксированного арендатора, рассчитывая на стабильный спрос.
Спрос и вакантность: рынок близок к балансу
По итогам 2025 года объём сделок со складскими площадями классов A и B составил 323 тыс. кв. м, что сопоставимо с уровнем предыдущего года. Однако структура спроса изменилась:
-
доля компаний онлайн-торговли сократилась до 13%;
-
основными арендаторами стали розничные сети (36%) и транспортно-логистические операторы (20%).
Уровень вакантности к концу года составил 1,8%, при этом объём субаренды снизился с 110 тыс. кв. м в первой половине года до 6,5 тыс. кв. м к декабрю. Это говорит о практически полном поглощении ранее избыточного предложения.
Цены: стабильность сегодня, ожидания — завтра
Средневзвешенная ставка аренды складов класса A в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам 2025 года зафиксировалась на уровне 11 тыс. руб. за кв. м в год (без НДС и OPEX) и оставалась неизменной со II квартала.
В то же время средняя стоимость продажи складской недвижимости снизилась до 90–100 тыс. руб. за кв. м, что примерно на 9% ниже, чем годом ранее. Это отражает более осторожную инвестиционную активность и повышенную чувствительность к доходности проектов.
Партнёр NF GROUP Константин Фомиченко подчёркивает:
«Индикаторы рынка показывают, что складской сегмент Петербурга и Ленинградской области находится в сбалансированном состоянии. Это создаёт основу для дальнейшего роста при стабилизации макроэкономической ситуации и повышении доступности заёмного финансирования».
Что это означает для участников рынка
Для девелоперов
2026 год может стать точкой возврата к более диверсифицированной модели: сочетанию BTS-проектов и спекулятивного строительства. Ключевым фактором успеха станет точный выбор локаций и гибкость форматов.
Для арендаторов и логистических операторов
Рост доли спекулятивных складов расширит выбор и усилит конкуренцию между объектами, особенно в классе A, что может улучшить переговорные позиции.
Для инвесторов
Стабильная вакантность и ожидаемое восстановление сделок формируют умеренно позитивный фон, но требуют консервативных сценариев по ставкам и срокам экспозиции.
Вывод
Рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области входит в фазу постепенного разворота. После года доминирования целевых форматов девелоперы снова готовы брать на себя риск спекулятивного строительства. Если макроэкономические условия останутся стабильными, 2026 год может стать началом нового, более сбалансированного цикла — без рекордных перегревов, но с устойчивым спросом и расширением предложения.
