Впервые за пять с половиной лет вакантность на рынке складской недвижимости Петербурга превысила 3%. На фоне рекордного ввода новых объектов спрос демонстрирует замедление, однако арендные ставки остаются стабильными.
Вакантность выросла втрое: впервые с 2020 года выше 3%
По итогам третьего квартала 2025 года доля свободных складских помещений в Санкт-Петербурге и Ленинградской области достигла 3,4%, тогда как в начале года она составляла всего 1,1% (62 тыс. кв. м). Таким образом, за девять месяцев вакантность увеличилась в три раза, а в абсолютных значениях достигла 207 тыс. кв. м.
Рост обусловлен сразу несколькими факторами:
-
Ввод новых объектов: только за III квартал введено 225 тыс. кв. м, что составляет 48% от общего объема ввода с начала года;
-
Освобождение крупных блоков (например, СК АКМ Лоджистикс, СК Логопарк Волхонка и др.);
-
Замедление активности маркетплейсов и логистических операторов, ранее формировавших ядро спроса.
Это первый случай с конца I квартала 2020 года, когда уровень вакантности превысил отметку в 3%.
Рынок насыщается: Петербург — третий по объему ввода в России
По итогам года ожидается третий по величине результат за всю историю наблюдений:
-
543 тыс. кв. м новых складов, из них
-
66% приходится на BTS-проекты и объекты собственного строительства
При этом совокупный объем реализованного спроса за январь—октябрь составил 209 тыс. кв. м, что в 1,4–2,5 раза ниже, чем в аналогичные периоды 2021–2024 годов. В структуре спроса преобладают:
-
Производственные компании — 41%
-
Онлайн-ритейл — 26%
-
Логистические операторы — 17%
Арендные ставки — стабильны вопреки перегреву
Несмотря на рост вакантности, арендные ставки демонстрируют минимальное снижение:
-
Класс A: 10 575 руб./кв. м/год (—0,2% с начала года)
-
Класс B: 9 230 руб./кв. м/год (—0,4%)
Причина — сохраняющееся инфляционное давление и высокая стоимость заемного капитала. Это ограничивает возможности девелоперов для снижения цен: порог рентабельности достигнут.
«Собственники придерживаются жесткой ценовой политики, даже в условиях замедления спроса. Выход за рамки — экономически нецелесообразен», — поясняет Илья Янеев, заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
Light Industrial: Петербург — второй по объему предложения в РФ
Формат Light Industrial (LI) демонстрирует уверенную динамику:
-
До конца 2026 года планируется ввести 150 тыс. кв. м
-
В 2025 году средняя арендная ставка выросла на 0,2% — до 9 545 руб./кв. м/год
-
При этом цена продажи снизилась на 20%, до 92 430 руб./кв. м (без НДС)
Основной драйвер — проект индустриального парка «Альянс» на Волхонском шоссе. Петербургская агломерация занимает второе место в России по объему готового предложения LI — 76 тыс. кв. м.
Вывод: рынок не перегрет, но приближается к точке баланса
Несмотря на охлаждение спроса, рынок демонстрирует устойчивость и зрелость.
Ввод новых объектов сопровождается планируемым поглощением крупных лотов, что к концу года может вернуть уровень вакантности на отметку 2,7%.
Таким образом, рынок переходит в фазу баланса между спросом и предложением, где основным вызовом станет сохранение маржинальности проектов и гибкость девелоперов в новых условиях.
