Рынок складской недвижимости в России выходит из фазы перегрева и входит в более сбалансированный цикл. После рекордных объёмов сделок в 2023–2024 годах деловая активность заметно снизилась, а ближайшие два года станут периодом адаптации к высокому вводу площадей, дорогому финансированию и изменившейся структуре спроса. Разворот к более устойчивому росту аналитики ожидают не ранее 2027 года.
Кратко
В 2026–2027 годах годовой спрос на складскую недвижимость прогнозируется в диапазоне 4,0–4,6 млн кв. м — ниже пиков последних лет, но выше доковидного уровня.
Московский регион сохранит доминирующую роль, аккумулируя около 50–55% совокупного спроса.
По итогам 2025 года объём сделок составил 3,3 млн кв. м, что в 1,6 раза меньше, чем годом ранее.
В 2026 году ожидается восстановительный рост активности на 15–25% — до 3,7–4,0 млн кв. м.
Ввод новых складских площадей остаётся высоким, что может привести к временному росту вакантности до 4%, с последующим снижением к 2027 году.
После рекордов: рынок переходит в фазу охлаждения
2025 год стал для складского сегмента переломным. Компании пересматривают инвестиционные планы и замедляют экспансию, что сформировало эффект отложенного спроса. Часть проектов и сделок не была отменена, но перенесена на более поздний период — до стабилизации макроэкономических условий и стоимости заёмного капитала.
Ключевыми факторами снижения активности стали:
-
замедление регионального развития крупных маркетплейсов, которые ранее формировали значительную долю спроса;
-
сокращение числа BTS-проектов (build-to-suit) в арендном сегменте.
В результате рынок стал менее зависим от крупных якорных сделок и более чувствителен к качеству предложения и коммерческим условиям.
Прогноз спроса: умеренное восстановление без новых рекордов
По оценке аналитиков международной консалтинговой компании Nikoliers, в 2026–2027 годах годовой объём спроса на складскую недвижимость в России составит 4,0–4,6 млн кв. м. Это на 20–30% ниже среднегодовых значений 2023–2024 годов, однако заметно выше показателей допандемийного периода.
Рынок будет восстанавливаться неравномерно. Более выраженная активизация ожидается ближе к 2027 году — по мере реализации отложенного спроса и смягчения финансовых ограничений для бизнеса.
Предложение остаётся высоким: что происходит с вакантностью
Объём ввода складской недвижимости в 2025 году достиг 7 млн кв. м. Сопоставимые показатели ожидаются и в 2026 году — во многом за счёт проектов, запущенных в предыдущие годы на волне активного роста e-commerce и продуктового ритейла.
При умеренном спросе это создаёт риск временного дисбаланса. Аналитики допускают рост вакантности до около 4% в 2026 году, после чего показатель может снизиться до примерно 3% к 2027 году. Такой уровень по-прежнему считается близким к сбалансированному, однако усиливает конкуренцию между объектами схожего класса и локации.
Кто будет формировать спрос в ближайшие годы
Несмотря на замедление экспансии маркетплейсов, онлайн-торговля сохранит статус ключевого драйвера складского рынка. Темпы роста e-commerce оцениваются до 21% в год, однако вклад этого сегмента в общий спрос будет ниже, чем в 2021–2024 годах.
Дополнительную поддержку рынку обеспечат:
-
розничная торговля и обрабатывающая промышленность — с потенциальным ростом до 4% в год;
-
логистические и транспортные компании — до 3% в год.
В результате структура спроса станет более диверсифицированной, а зависимость рынка от одного сегмента снизится.
Ставки и переговорные позиции: окно возможностей в 2026 году
По оценке регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктора Афанасенко, 2026 год может пройти под знаком умеренного оживления деловой активности на фоне ожиданий смягчения денежно-кредитной политики. При этом высокая стоимость финансирования продолжит сдерживать быстрый рост рынка и смещает полноценное восстановление на 2027 год.
Если чистое поглощение площадей будет отставать от объёма ввода, это окажет давление на арендные ставки. В такой ситуации решающими факторами для собственников станут не только цена, но и качество сервиса, гибкость условий и операционная эффективность объектов.
Практические выводы для участников рынка
Для арендаторов
-
2026 год может стать благоприятным моментом для переговоров по условиям аренды, включая ставки, индексацию и льготные периоды.
-
Компаниям с планами расширения имеет смысл заранее готовить технические требования и сценарии размещения.
Для девелоперов и собственников
-
Конкуренция смещается в плоскость качества продукта: энергоэффективность, транспортная доступность, гибкость планировок.
-
Ошибки в управлении эксплуатационными расходами становятся критичными для финансовой модели.
Для логистических операторов
-
Быстрота запуска объектов, готовность процессов и персонала, а также интеграция ИТ-систем напрямую влияют на скорость заселения и удержание клиентов.
Частые вопросы
Почему рынок не вернётся к рекордам уже в 2026 году?
Из-за сочетания высокого объёма предложения, дорогого финансирования и отложенного спроса, который реализуется постепенно, а не одномоментно.
Останутся ли маркетплейсы ключевыми игроками?
Да, но их доля в общем спросе будет ниже, чем в предыдущие годы, при сохранении высоких темпов роста онлайн-продаж.
Насколько критичен рост вакантности до 4%?
Такой уровень не считается кризисным, но усиливает конкуренцию и повышает требования к качеству складских проектов.
Вывод
2026–2027 годы станут для российского рынка складской недвижимости периодом выравнивания после бурного роста. Спрос восстановится, но без повторения рекордных значений, тогда как предложение ещё некоторое время будет оставаться высоким. Для арендаторов это окно для более взвешенных решений. Для собственников и девелоперов — проверка на устойчивость бизнес-моделей, где ключевую роль будут играть не масштабы, а управляемость, сервис и качество продукта.
