Доля пустующих площадей в логопарках растет, а ставки снижаются — сигнал о переизбытке?
Рынок складской недвижимости в России вступает в фазу коррекции. После двух лет бурного роста и ажиотажного спроса на площади, 2025 год стал точкой перегиба. По прогнозам NF Group, к концу текущего года доля вакантных площадей в логопарках Москвы и Подмосковья достигнет 2,9%, а в 2026 году — 3%. Казалось бы, цифры невелики, но в отрасли говорят: это начало новой волны перегрева и отката.
Что пошло не так: три ключевых фактора
- Переоценка спроса арендаторами.
Многие компании арендовали площади «на вырост», рассчитывая на кратный рост бизнеса. Но реальность оказалась скромнее — в результате часть помещений возвращается на рынок в виде субаренды. Особенно сложно с объектами, построенными под конкретного клиента — они хуже адаптируются под новых арендаторов. - Всплеск нового строительства.
По данным NF Group и Remain, в 2025 году в Москве было введено 700 тыс. кв. м складов, при этом объем сделок составил лишь 400 тыс. кв. м. Такая диспропорция подталкивает рынок к избытку предложения, особенно на фоне снижающегося спроса. - Высокая цена входа.
Несмотря на локальное снижение ставок, аренда по-прежнему остается дорогой. Класс «А» подешевеет в 2025 году примерно на 10% (до 11,5 тыс. руб./кв. м в год), но уже в 2026 году снова ожидается рост до 12,2 тыс. руб. — на фоне дефицита новых проектов.
Регионы: всё сложнее
В регионах ситуация выглядит еще более напряженной.
По оценкам NF Group, вакантность в складской недвижимости за пределами Москвы по итогам 2025 года вырастет до 4,8%, и даже в 2026-м останется на уровне 4,5%. Основной удар — по объектам вне крупных логистических узлов, где спрос быстро проседает.
Девелоперы тормозят
В условиях нарастающей избыточности крупные застройщики уже пересматривают свои планы. По словам Александра Федорова (Remain), к 2026 году объем нового строительства может сократиться на 20–25%, до 1,1–1,2 млн кв. м. Это первый масштабный «откат» с начала пандемийного бума.
Пример: «Всеинструменты.ру» — резкое торможение
Характерный кейс — уход с площадки в логопарке «Обухово» (Горьковское шоссе) арендатора «Всеинструменты.ру», который ранее занимал 110 тыс. кв. м. Это подтверждает главный тренд: даже крупные игроки готовы расставаться с дорогостоящими площадями, если рост бизнеса не оправдал ожиданий.
Перспективы: когда всё снова заработает?
Аналитики не спешат с пессимизмом. Евгений Бумагин (IBC Real Estate) полагает, что восстановление активности возможно уже к 2028 году — при условии роста экономики и масштабного расширения e-commerce. Онлайн-торговля останется главным катализатором складского спроса.
Вывод: рынок уходит в балансировку
Складской сектор — один из немногих в коммерческой недвижимости, где волатильность спроса особенно чувствительна. 2025–2026 годы станут временем переосмысления стратегий, более точного планирования и сдержанного девелопмента.
Для операторов логистики, ритейла и e-commerce это сигнал: аренда «на будущее» теперь требует осторожности и точных расчетов.
Цифры и прогнозы — кратко:
| Показатель | 2025 | Прогноз 2026 |
|---|---|---|
| Вакансия (Москва и МО) | 2,9% | 3,0% |
| Вакансия (регионы РФ) | 4,8% | 4,5% |
| Ставка аренды (А-класс) | 11 500 руб./кв.м | 12 200 руб./кв.м |
| Объем нового строительства | 1,5 млн кв.м | 1,1–1,2 млн кв.м |
