Складской девелопмент в Казахстане: точки роста с фокусом на бизнес

По данным исследования IBC Real Estate качественная трансформация рынка складской недвижимости Казахстана достижима в перспективе 3-5 лет

Аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate провели исследование рынка складской недвижимости Казахстана с целью оценки потенциала для развития девелопмента. На конец 2022 года общий объем качественных складских площадей в республике составил 1,2 млн кв. м, а площадь объектов, находящихся в стадии строительства – 44 тыс. кв. м. Если рассматривать распределение по регионам присутствия, максимальный объем предложения сосредоточен в Алмате, где представлено 877 тыс. кв. м готовых складских площадей. На втором месте – столица республики Астана, с 251 тыс. кв. м качественного предложения. Замыкает тройку Шымкент, с объемом в 67 тыс. кв. м.

Ключевые складские проекты Казахстана

Источник: исследование IBC Real Estate

На сегодняшний день около 60% всех существующих качественных складских объектов Казахстана предполагает два формата взаимодействия: услуги ответственного хранения и прямая аренда. Объем спекулятивного предложения в чистом виде для масштабов страны критически мал. При этом на рынке сформирован регулярный спрос, многие арендаторы готовы к развитию складской инфраструктуры, однако дефицит площадей и негибкая позиция собственников препятствуют реализации данных потребностей.

«Геополитические изменения 2022 года обернулись для Казахстана импульсом к росту бизнес-активности, что в перспективе 3-5 лет может оказать положительное влияние на качественную трансформацию региона с точки зрения девелопмента. Однако текущая денежно-кредитная политика Национального банка и сохраняющийся феномен «дорогих» денег могут оказать сдерживающий эффект. Сегодня мы наблюдаем рост спроса на качественные объекты, соответствующие международным стандартам, но под воздействием вышеперечисленных факторов развитие рынка будет происходить по стране постепенно и неравномерно», – подчеркивает Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

Аналитики IBC Real Estate отмечают, что доля свободных в республике складских площадей класса A и B, которые предлагаются в прямую аренду, на конец 2022 года была близка к 0%. В такой ситуации арендодатели получили серьезное преимущество и возможность оказывать значительное давление на арендаторов в вопросах коммерческих условий. Спекулятивное строительство практически отсутствует, некоторые собственники рассматривают опции строительства объектов под заказчика. При этом, на сегодня, первым и пока единственным объектом класса А+, построенным по принципу BTS, является проект OZON, консультантом по которому выступила компания IBC Real Estate.

«Ставки аренды становятся предметом переговоров и варьируются в зависимости от портфеля собственника, географического расположения объекта, а также профиля и надежности потенциального арендатора. К началу этого года диапазон запрашиваемых арендных на существующие площади класса А составил около 4000 тнг/кв. м в месяц, без учета НДС и коммунальных затрат, но включая операционные расходы. В ближайшие два года дефицит предложения будет сохраняться, в связи с чем к концу 2023 года мы ожидаем рост ставок до 4500–5000 тнг/кв. м в месяц. В более долгосрочной перспективе, при сохраняющемся спросе, развитие спекулятивного строительства приведет к институционализации рынка и более сбалансированному функционированию его игроков», – говорит Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.

По мнению аналитиков IBC Real Estate, рост рынка прямой аренды, упорядочение коммерческих отношений и полноценное развитие складского девелопмента в Казахстане будут достижимы в диапазоне 5 лет, по мере прогресса в экономике, увеличения бизнес-активности, а также укрепления потребительских практик и привычек. Существенной точкой роста в качественной трансформации этого рынка может стать единая классификация объектов складской недвижимости, которая приведет отраслевое сообщество к общему пониманию стандартов и характеристик, отвечающих современным требованиям.