В Московском регионе растёт объём свободных складских площадей: по данным NF GROUP, к концу ноября 2025 года вакансия увеличилась до 4,7% — максимума с 2017 года. На фоне расширения предложения и выхода новых объектов арендные ставки продолжают снижаться. Для девелоперов и арендаторов это формирует новый баланс сил: рынок постепенно смещается в сторону более гибких условий и точечной конкуренции за качественных клиентов.
Рынок входит в фазу перегрева предложения
По оценке NF GROUP, общий объём свободных площадей — с учётом субаренды — достиг 4,7%, и к концу года может увеличиться до 5,5%, а в пессимистичном сценарии — до 6%. Это крупнейший всплеск свободного предложения за восемь лет.
Рост вакансии объясняется двумя факторами:
-
Новый цикл строительства спекулятивных проектов — девелоперы активно выводят на рынок объекты, начатые под спрос 2022–2023 годов.
-
Увеличение субарендного предложения — часть компаний оптимизирует площади на фоне умеренного расширения бизнеса и пересмотра складских стратегий.
Для рынка, который несколько лет жил в условиях дефицита, это означает фактическую смену режима.
Ставки аренды разворачиваются вниз
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие склады класса А по итогам ноября снизилась до 11 250 руб./кв. м/год (без НДС и OPEX), потеряв 6% с начала года. Тренд продолжается второй квартал подряд.
Важно отметить контраст:
-
ещё в 2024 году ставка достигла исторического максимума 12 000 руб.,
-
что на 40% выше уровня 2023 года (8 500 руб.),
-
и в три раза больше показателей 2020 года (4 000 руб.).
Снижение ставок — закономерная реакция рынка на расширение выбора для арендаторов и стремление собственников минимизировать простой помещений.
По словам экспертов NF GROUP, в отдельных проектах собственники готовы предоставлять дисконт до 10% и обсуждать договоры аренды с возможностью досрочного расторжения через 1,5–2 года — практика, нехарактерная для рынка предыдущего периода.
Структура вакансии: прямые площади и субаренда
Прямая вакантность выросла до 2,8%, что отражает появление на рынке готовых свободных площадей, не занятых резидентами. Оставшаяся часть структуры — субаренда, формируемая компаниями, оптимизирующими операционные затраты.
Таким образом, рынок становится более гибким, и у арендаторов появляется возможность выбирать между несколькими форматами размещения — полноценными долгосрочными контрактами и временными решениями.
Оценки аналитиков: рынок движется к равновесию
Константин Фомиченко, партнёр NF GROUP, отмечает:
-
рост свободных площадей — результат одновременного выхода спекулятивных объектов и увеличения субарендного предложения;
-
текущие условия заставляют собственников корректировать ставки и параметры сделок;
-
арендаторы по-прежнему осторожны с расширением.
Аналитики считают, что при смягчении денежно-кредитной политики в 2026 году деловая активность может постепенно восстановиться, что приведёт к росту спроса и сокращению вакансии.
Что означает текущая ситуация для логистики и девелоперов
У арендаторов расширяются возможности выбора
После нескольких лет дефицита качественных площадей компании получают более конкурентные условия и гибкость при долгосрочном планировании.
Девелоперам предстоит адаптировать стратегии
Рост предложения, особенно спекулятивного, требует точного расчёта локаций и инженерных параметров, чтобы минимизировать срок заполнения объектов.
Логистические операторы получают шанс на оптимизацию сети
Снижение ставок и появление субарендных площадей создаёт окно возможностей для переформатирования складской инфраструктуры — от перехода на большие хабы до дробления в пользу последней мили.
Гибкие сделки становятся новым стандартом рынка
Операторы готовы обсуждать условия, ранее характерные только для офисной недвижимости: короткие контракты, опции выхода, персональные дисконты.
Стратегический контекст: рынок возвращается к нормализации
Текущая ситуация — не кризис, а нормализация после периода аномально высокого спроса и стремительного роста ставок в 2021–2024 годах. Вакансия на уровне 4–6% считается комфортной в международной практике и способствует выравниванию рынка.
Для Московского региона это означает переход от эпохи сверхжёстких условий к более устойчивой, сбалансированной модели взаимодействия между арендодателями и арендаторами.
Вывод
Складской рынок Московского региона вступил в фазу, наиболее благоприятную для стратегических решений: ставка стабилизируется, предложение расширяется, модели сделок становятся более гибкими. Для компаний, планирующих развитие цепей поставок или модернизацию складской инфраструктуры, конец 2025 — начало 2026 года может стать оптимальным моментом для выхода на рынок или пересмотра текущих контрактов.
