Рекордный ввод складских площадей в 2026 году меняет баланс на рынке Московского региона. После периода дефицита предложение начинает опережать спрос, что уже отражается в росте вакансии и снижении арендных ставок — ключевых параметрах для логистики и e-commerce.
По данным Bright Rich | CORFAC Int., в 1 квартале 2026 года в Московском регионе введено 130 тыс. кв. м складской недвижимости — на 38,5% меньше, чем годом ранее. При этом совокупный объем рынка достиг 27 млн кв. м.
Квартальное снижение не меняет годовой динамики: по итогам 2026 года ожидается ввод около 1,6 млн кв. м — максимальный показатель за последние три года. Рынок получает существенный прирост предложения, который начинает менять переговорную позицию арендаторов и девелоперов.
Вакансия выходит из минимальных значений
На конец 1 квартала 2026 года уровень прямой вакансии составил 3% (820 тыс. кв. м), увеличившись на 0,2 п.п. с начала года. В годовом выражении рост оказался кратным: год назад показатель находился на уровне 0,94% (240 тыс. кв. м).
Это первый устойчивый сигнал выхода рынка из фазы перегрева, когда свободные площади практически отсутствовали. Для логистических операторов и ритейла это означает расширение выбора и снижение риска дефицита складской инфраструктуры.
Дополнительное давление формирует «скрытая вакансия» — включая субаренду и площади, готовящиеся к освобождению. По оценке Bright Rich | CORFAC Int., к концу 2026 года она может достичь 9%, что усиливает конкуренцию между объектами.
Ставки снижаются вслед за предложением
Рост доступных площадей уже влияет на экономику аренды. Средневзвешенная ставка по итогам 1 квартала 2026 года составила 10 900 руб./кв. м в год (triple net), снизившись на 9% год к году.
С учётом ожидаемого роста вакансии рынок может увидеть дальнейшее снижение до уровня около 9 500 руб./кв. м. Это открывает окно для пересмотра условий аренды, консолидации складов и оптимизации логистических затрат.
Для девелоперов ситуация становится более конкурентной: ключевым фактором становится не только наличие площадей, но и их локация, качество и соответствие требованиям крупных клиентов — прежде всего e-commerce и сетевого ритейла.
Вывод
Московский складской рынок переходит от дефицита к фазе балансировки. Рост предложения усиливает позиции арендаторов и создает возможности для оптимизации цепей поставок, одновременно повышая требования к эффективности девелоперских проектов.
