Снижение активности и новые тенденции
По оценкам компании Nikoliers, в 2025 году спрос на складские площади в России составит 3,7–4,2 млн кв. м. Это на 22% ниже показателей 2024 года и на 36% меньше, чем в 2023 году. Такое снижение объясняется рядом факторов:
-
Замедление экономического роста, влияющее на потребности бизнеса в складской недвижимости.
-
Оптимизация площадей маркетплейсами, переходящими на BTS-проекты (build-to-suit — строительство под заказ).
-
Рост арендных ставок, что делает аренду менее доступной для многих компаний.
Таким образом, рынок постепенно приходит в равновесие после бурного роста прошлых лет.
Динамика объема заключенных сделок аренды и продажи по основным рынкам России, тыс. кв. м
Итоги 2024 года: рост спроса, но с нюансами
Хотя в 2024 году было заключено сделок на 5,3 млн кв. м, этот показатель на 18% ниже рекордного 2023 года. Важно учитывать, что четверть этого объема приходится на крупные BTS-сделки, подписанные «СберЛогистикой». Без учета этих контрактов фактический спрос составил 4,1 млн кв. м — третий результат в истории рынка.
Наибольшие объемы сделок аренды и купли-продажи зафиксированы в крупных городах:
-
Москва — 2,45 млн кв. м,
-
Регионы России — 870–1 330 тыс. кв. м,
-
Санкт-Петербург и область — 390 тыс. кв. м.
Отдельно стоит отметить региональные центры — Уфу (216 тыс. кв. м), Самару (186 тыс. кв. м), Новосибирск и Ростов-на-Дону (по 139 тыс. кв. м).
Объем сделок аренды и продажи в городах-миллионниках в 2024 г., тыс. кв. м (без учета рынков Москвы и Санкт-Петербурга)
Кто формирует спрос?
Структура сделок 2024 года:
-
BTS-проекты — 52% (основные заказчики — маркетплейсы и e-commerce).
-
Онлайн-ритейл — 57% от общего спроса.
-
Производственные компании — 15%.
Эти цифры подтверждают, что рынок ориентирован на специализированные складские комплексы, адаптированные под нужды электронной коммерции и логистики.
Распределение объема заключенных сделок аренды и продажи по типу
Прогноз на 2025 год: смещение акцента на покупку
По мнению экспертов Nikoliers, 2025 год пройдет под знаком снижения активности онлайн-ритейлеров. Основные маркетплейсы, уже сформировавшие обширные складские сети, будут больше сосредоточены на оптимизации логистики и точечных сделках небольшого формата.
Также ожидается увеличение интереса к покупке объектов вместо аренды. Это связано с:
-
Ростом инвестиционных рисков,
-
Увеличением стоимости строительства,
-
Сложностью получения заемного финансирования.
Таким образом, девелоперы все чаще предлагают строительство складов под ключ с последующей продажей, причем покупатели часто финансируют строительство поэтапно.
Выводы: что ждать от рынка складской недвижимости?
Рынок складской недвижимости России в 2025 году продолжит стабилизацию. Основные тренды:
-
Спрос снизится, но останется на высоком уровне (3,7–4,2 млн кв. м).
-
Рост доли сделок купли-продажи, а не аренды.
-
Фокус маркетплейсов — на оптимизации, а не расширении складских площадей.
-
Повышенный спрос со стороны производственного сектора.
Дальнейшее развитие рынка будет зависеть от макроэкономической ситуации, уровня арендных ставок и стратегии крупнейших игроков e-commerce.
