Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I полугодия 2020 года на складском рынке в Московском регионе и пришли к выводу, что из всех сегментов коммерческой недвижимости складам удалось пережить кризис с меньшими потерями. За I полугодие был введен почти такой же объем новых складских площадей – 416 тыс. кв. м. Уровень вакансии снизился с 2,7% с 2019 года до 2,3%, и до конца года прогнозируется сокращение до 2,1%. Уровень арендных ставок также остался неизменным.
Общий объем предложения складской недвижимости в Московском регионе составил 15,6 млн кв. м.
За I полугодие был введен почти такой же объем новых складских площадей – 416 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, тогда как в I полугодие 2019 года – 413 тыс. кв. м. Сохранение объемов ввода обусловлено тем, что часть введенных проектов была перенесена с конца 2019 года и уже находилась на финальной стадии к началу пандемии.
В I полугодии 2020 года наибольшую долю в структуре объема ввода заняли объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда, – 59% или 247 тыс. кв. м Крупнейшими подобными объектами стали 2-я и 3-я очереди распределительного центра Wildberries в Коледино – 92 тыс. кв. м.
30% или 124 тыс. кв. м пришлось на объекты, реализованные для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке. Крупнейшим объектом стал корпус 3.2 в Логопарке «Софьино» площадью более 49 тыс. кв. м.
Объекты, построенные по схеме built-to-suit, составили 11% от общего объема ввода.
По итогам I полугодия 2020 выросла доля проектов, построенных на своих земельных участках по схеме генерального подряда, – произошло увеличение на 39 п.п. по сравнению 2019 года. Одна из причин – ввод крупных блоков, которые построены для собственных нужд, в частности компанией Wildberries.
Доля спекулятивных проектов в общем объеме введенных объектов, напротив, снизилась на 16 п.п.
До конца года анонсировано 160 тыс. кв. м объектов, которые в дальнейшем будут реализованы на открытом рынке. Ввод данного объема позволит вырасти доле спекулятивных складов по итогам 2020 года примерно до 50% от всего объема нового строительства.
Как отмечает Константин Фомиченко, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, к концу 2020 года общий объем ввода качественной складской недвижимости составит около 700 тыс. кв. м, что на 30% ниже, чем в 2019 году. Подобный объем реализованных проектов будет наименьшим с 2016- 2017 гг., когда объем ввода находился на уровне 570-650 тыс. кв. м. Несмотря на то, что девелоперы не анонсировали перенос сроков ввода своих проектов, ввиду текущей макроэкономической ситуации, мы видим, что часть объектов, запланированных к вводу во II полугодии 2020 года, будет перенесена на начало 2021 года.
Источник: Knight Frank Research, 2020
Источник: Knight Frank Research, 2020
В следующей таблице представлены основные складские объекты, которые были введены в эксплуатацию в I полугодии 2020 года.
|
Название объекта |
Девелопер/Собственник |
Общая площадь, м2 |
|---|---|---|
|
Распределительный центр «Wildberries» (2-я и 3-я очереди) |
«А Плюс Девелопмент» |
92 000 |
|
Логопарк Софьино, корпус 3.2 |
«Логопарк Менеджмент» |
49 615 |
|
РЦ «Верный» |
PLT |
44 444 |
|
Логопарк «Быково», корпус Р |
«Логопарк Менеджмент» |
42 894 |
|
Логистический центр |
Lizard |
26 971 |
Источник: Knight Frank Research, 2020
К концу I полугодия 2020 года доля вакантных площадей продолжила свое снижение и составила 2,3%. В абсолютном выражении объем свободных площадей составляет чуть более 354 тыс. кв. м. Снижению доли вакантных площадей способствует невысокий объем нового строительства, в особенности спекулятивных объектов. При этом новые спекулятивные объекты, которые вводятся в эксплуатацию, зачастую уже заняты арендаторами. Например, спекулятивный корпус 3.2 в логопарке «Софьино» к моменту ввода в эксплуатацию был заполнен на 50%, а девелопер имеет договоренности о полной аренде всех площадей в начале 2021 года.
Снижение уровня вакантности Константин Фомиченко связывает с тем, что в отличие от других сегментов рынка складская недвижимость даже в период пандемии характеризуется хорошим спросом на качественные складские площади, особенно со стороны представителей сегмента e-commerce. При этом большинство девелоперов после кризисов прошлых лет достаточно осторожно выводят на рынок новые проекты, площадь которых не превышает 100 тыс. кв. м.
Наибольший объем свободных складских площадей в абсолютном значении зафиксирован на юго-восточном направлении Московского региона – чуть менее 84 тыс. кв. м или 3,7 % от общего объема предложения на юго-востоке. Наименьший объем свободного предложения в абсолютном значении отмечается на северо-западном направлении Московского региона – 17 тыс. кв. м, что в процентном выражении составляет 1 % от общего объема предложения складов на северо-западе.
По прогнозам аналитиков Knight Frank, несмотря на макроэкономическую ситуацию и при отсутствии критических внешних факторов к концу 2020 года доля вакантных площадей лишь продолжит снижаться до уровня 2,1-2,2%. Константин Фомиченко добавляет, что сохранение высокого спроса на складскую недвижимость при ограниченном объеме нового строительства не позволят расти доле вакантных площадей в Московском регионе.
Источник: Knight Frank Research, 2020
По итогам I полугодия 2020 года значение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды не изменилось и осталось на уровне конца 2019 года – 3 940 руб./кв. м/год triple net.
Наиболее высокий уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды сохранился на юго-западном направлении Московского региона – 4 605 руб./кв. м/год triple net. Подобный высокий уровень ставки аренды обусловлен наличием свободных складских площадей по ставке 5 000-6 000 руб./кв. м/год triple net. К примеру, в складском комплексе «Саларьево» запрашиваемая ставка аренды составляет 5 000 руб./кв. м/год triple net, такая ставка объясняется близостью складского комплекса к Москве, находится в 3 км от МКАД.
Наиболее низкий уровень запрашиваемой ставки аренды зафиксирован на востоке Московского региона – 3 100 руб./кв. м/год triple net. Ставка аренды на восточном направлении снизилась на 12% по сравнению с аналогичным показателем I квартала 2020 года, когда она достигала 3 500 руб./кв. м/год triple net. Невысокие значения запрашиваемой ставки аренды объясняются тем фактом, что на конец I полугодия 2020 года основной объем свободного предложения формируется недорогими блоками.
Источник: Knight Frank Research, 2020
Источник: Knight Frank Research, 2020
Аналитики Knight Frank прогнозируют, что средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А по итогам 2020 года сохранится на текущем уровне и составит 3 900-4 000 руб./кв. м/ год triple net. Рынок складской недвижимости на текущий момент один из самых стабильных сегментов рынка, ставки аренды на котором, благодаря низкому объему нового строительства и низкой доли вакантных площадей, имеют высокий потенциал к росту. Но текущая макроэкономическая неопределенность будет сдерживать значительный рост ставок.
