Складской сегмент лучше всего «пережил» кризис по итогам полугодия

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I полугодия 2020 года на складском рынке в Московском регионе и пришли к выводу, что из всех сегментов коммерческой недвижимости складам удалось пережить кризис с меньшими потерями. За I полугодие был введен почти такой же объем новых складских площадей – 416 тыс. кв. м. Уровень вакансии снизился с 2,7% с 2019 года до 2,3%, и до конца года прогнозируется сокращение до 2,1%. Уровень арендных ставок также остался неизменным.

Общий объем предложения складской недвижимости в Московском регионе составил 15,6 млн кв. м.

За I полугодие был введен почти такой же объем новых складских площадей – 416 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, тогда как  в I полугодие 2019 года – 413 тыс. кв. м. Сохранение объемов ввода обусловлено тем, что часть введенных проектов была перенесена с конца 2019 года и уже находилась на финальной стадии к началу пандемии.

В I полугодии 2020 года наибольшую долю в структуре объема ввода заняли объекты, построенные на своих земельных участках по схеме генерального подряда, – 59% или 247 тыс. кв. м Крупнейшими подобными объектами стали 2-я и 3-я очереди распределительного центра Wildberries в Коледино – 92 тыс. кв. м.

30% или 124 тыс. кв. м пришлось на объекты, реализованные для спекулятивной сдачи в аренду на открытом рынке. Крупнейшим объектом стал корпус 3.2 в Логопарке «Софьино» площадью более 49 тыс. кв. м.

Объекты, построенные по схеме built-to-suit, составили 11% от общего объема ввода.

По итогам I полугодия 2020 выросла доля проектов, построенных на своих земельных участках по схеме генерального подряда, – произошло увеличение на 39 п.п. по сравнению 2019 года.  Одна из причин – ввод крупных блоков, которые построены для собственных нужд, в частности компанией Wildberries.

Доля спекулятивных проектов в общем объеме введенных объектов, напротив, снизилась на 16 п.п.

До конца года анонсировано 160 тыс. кв. м объектов, которые в дальнейшем будут реализованы на открытом рынке. Ввод данного объема позволит вырасти доле спекулятивных складов по итогам 2020 года примерно до 50% от всего объема нового строительства.

Как отмечает Константин Фомиченко, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, к концу 2020 года общий объем ввода качественной складской недвижимости составит около 700 тыс. кв. м, что на 30% ниже, чем в 2019 году. Подобный объем реализованных проектов будет наименьшим с 2016- 2017 гг., когда объем ввода находился на уровне 570-650 тыс. кв. м. Несмотря на то, что девелоперы не анонсировали перенос сроков ввода своих проектов, ввиду текущей макроэкономической ситуации, мы видим, что часть объектов, запланированных к вводу во II полугодии 2020 года, будет перенесена на начало 2021 года.

Источник: Knight Frank Research, 2020

Источник: Knight Frank Research, 2020

В следующей таблице представлены основные складские объекты, которые были введены в эксплуатацию в I полугодии 2020 года.

Название объекта

Девелопер/Собственник

Общая площадь, м2

Распределительный центр «Wildberries» (2-я и 3-я очереди)

«А Плюс Девелопмент»

92 000

Логопарк Софьино, корпус 3.2

«Логопарк Менеджмент»

49 615

РЦ «Верный»

PLT

44 444

Логопарк «Быково», корпус Р

«Логопарк Менеджмент»

42 894

Логистический центр

Lizard

26 971

Источник: Knight Frank Research, 2020

 

К концу I полугодия 2020 года доля вакантных площадей продолжила свое снижение и составила 2,3%. В абсолютном выражении объем свободных площадей составляет чуть более 354 тыс. кв. м. Снижению доли вакантных площадей способствует невысокий объем нового строительства, в особенности спекулятивных объектов. При этом новые спекулятивные объекты, которые вводятся в эксплуатацию, зачастую уже заняты арендаторами. Например, спекулятивный корпус 3.2 в логопарке «Софьино» к моменту ввода в эксплуатацию был заполнен на 50%, а девелопер имеет договоренности о полной аренде всех площадей в начале 2021 года.

Снижение уровня вакантности Константин Фомиченко связывает с тем, что в отличие от других сегментов рынка складская недвижимость даже в период пандемии характеризуется хорошим спросом на качественные складские площади, особенно со стороны представителей сегмента e-commerce. При этом большинство девелоперов после кризисов прошлых лет достаточно осторожно выводят на рынок новые проекты, площадь которых не превышает 100 тыс. кв. м.

Наибольший объем свободных складских площадей в абсолютном значении зафиксирован на юго-восточном направлении Московского региона – чуть менее 84 тыс. кв. м или 3,7 % от общего объема предложения на юго-востоке. Наименьший объем свободного предложения в абсолютном значении отмечается на северо-западном направлении Московского региона – 17 тыс. кв. м, что в процентном выражении составляет 1 % от общего объема предложения складов на северо-западе.

По прогнозам аналитиков Knight Frank, несмотря на макроэкономическую ситуацию и при отсутствии критических внешних факторов к концу 2020 года доля вакантных площадей лишь продолжит снижаться до уровня 2,1-2,2%. Константин Фомиченко добавляет, что сохранение высокого спроса на складскую недвижимость при ограниченном объеме нового строительства не позволят расти доле вакантных площадей в Московском регионе.

Источник: Knight Frank Research, 2020

По итогам I полугодия 2020 года значение средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды не изменилось и осталось на уровне конца 2019 года – 3 940 руб./кв. м/год triple net.

Наиболее высокий уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды сохранился на юго-западном направлении Московского региона – 4 605 руб./кв. м/год triple net. Подобный высокий уровень ставки аренды обусловлен наличием свободных складских площадей по ставке 5 000-6 000 руб./кв. м/год triple net.  К примеру, в складском комплексе «Саларьево» запрашиваемая ставка аренды составляет 5 000 руб./кв. м/год triple net, такая ставка объясняется близостью складского комплекса к Москве, находится в 3 км от МКАД.

Наиболее низкий уровень запрашиваемой ставки аренды зафиксирован на востоке Московского региона – 3 100 руб./кв. м/год triple net. Ставка аренды на восточном направлении снизилась на 12% по сравнению с аналогичным показателем I квартала 2020 года, когда она достигала 3 500 руб./кв. м/год triple net. Невысокие значения запрашиваемой ставки аренды объясняются тем фактом, что на конец I полугодия 2020 года основной объем свободного предложения формируется недорогими блоками.

Источник: Knight Frank Research, 2020

Источник: Knight Frank Research, 2020

Аналитики Knight Frank прогнозируют, что средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на склады класса А по итогам 2020 года сохранится на текущем уровне и составит 3 900-4 000 руб./кв. м/ год triple net. Рынок складской недвижимости на текущий момент один из самых стабильных сегментов рынка, ставки аренды на котором, благодаря низкому объему нового строительства и низкой доли вакантных площадей, имеют высокий потенциал к росту. Но текущая макроэкономическая неопределенность будет сдерживать значительный рост ставок.

Промышленность
 
Избранное Промышленность
 
Ритейл
 
Избранное Ритейл
 
Автомобили и запчасти
 
Избранное Автомобили и запчасти
 
Интернет-торговля и фулфилмент
 
Избранное Интернет-торговля и фулфилмент
 
Продукты питания и фреш
 
Избранное Продукты питания и фреш
 
ПОДПИСКА НА НОВОСТНУЮ РАССЫЛКУ
 
Дополнительная информация
 

 

О сервисе "Умная Логистика"

 

 

 

 

 

 

Новостная рассылка

Подпишитесь на нашу рассылку, чтобы получать свежие новости на вашу почту!

 

 

Новости