Анализ подготовлен на основе данных аналитического обзора компании IPG.Estate.
В 2024 году рынок складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга продолжил рост, несмотря на внешние экономические вызовы. Высокий спрос на качественные площади, ограниченное новое строительство и рост ставок аренды формируют новую реальность для арендаторов и девелоперов.
В этом материале разбираем ключевые итоги 2024 года, тренды и прогнозы на 2025 год для двух крупнейших логистических центров страны.
Москва и область: рынок продолжает расти, несмотря на замедление
По итогам 2024 года общий объем рынка складской недвижимости Москвы и Подмосковья достиг 25,8 млн м², а к концу 2025 года прогнозируется рост до 28,1 млн м².
| Показатель | 2024 | 1 кв. 2025 | Прогноз 2025 |
|---|---|---|---|
| Общий объем рынка (млн м²) | 25,8 | - | 28,1 |
| Новое строительство (млн м²) | 1,92 | 0,266 | 2,32 |
| Свободные площади (%) | 0,4% | 0,4% | 1,5% |
| Средняя ставка аренды (руб./м²/год) | 12 000 | 12 300 | 12 300 |
Ввод новых складских объектов идет в формате build-to-suit (BTS) для конкретных арендаторов. На спекулятивные проекты (строительство без заранее определенного арендатора) приходится менее половины нового ввода.
Ключевые драйверы рынка Москвы:
-
Рост спроса со стороны e-commerce и логистических операторов.
-
Низкий уровень вакансии.
-
Рост стоимости строительства и аренды (до 20% разницы между новыми и существующими объектами).
-
Перенос ввода части крупных проектов с 2024 на 2025 год.
Прогнозы:
-
Ставки аренды для новых объектов вблизи МКАД в 2025 году достигнут 13 000–14 000 руб./м²/год.
-
Уровень вакансии вырастет, но останется низким (сохранится ниже 2%).
-
Объем сделок стабилизируется около 2,5 млн м² в год.
Санкт-Петербург и область: фокус на build-to-suit
Рынок Петербурга показывает уверенный рост. В 2024 году общий объем рынка достиг 5,06 млн м², прогноз на 2025 — 5,84 млн м².
| Показатель | 2023 | 2024 | Прогноз 2025 |
|---|---|---|---|
| Общий объем рынка (тыс. м²) | 4 322 | 5 061 | 5 839 |
| Новое строительство (тыс. м²) | 463 | 740 | 778 |
| Свободные площади (%) | 0,1% | 0,9% | 1,7% |
| Ставка аренды (руб./м²/год) | 8 400 | 10 700 | 10 700 |
Основной объем нового ввода формируют BTS-проекты и спекулятивные склады, введение которых все чаще происходит уже с закрепленными арендаторами.
Драйверы роста в Санкт-Петербурге:
-
Отложенный спрос последних лет.
-
Рост операционных расходов и стоимости строительства (+20% в год).
-
Минимальный уровень вакансии.
-
Рост e-commerce и региональной логистики.
Тренды 2025 года:
-
Доля BTS в новом вводе достигнет 66,3%.
-
Уровень аренды стабилизируется, но премия за «готовые» склады может достигать 15%.
-
Основная активность будет сосредоточена в Шушарах, Буграх, Колпино.
Сектор Light Industrial: формируется новый рынок
Спрос на склады малых форматов активно растет в обеих столицах.
| Показатель | Санкт-Петербург | Москва |
|---|---|---|
| Доля LI в рынке (%) | 1,9% | 2,9% |
| Средняя ставка аренды (руб./м²/мес.) | 1 100–1 400 | 1 200–1 480 |
Новые проекты Light Industrial, такие как Промбокс, Первый Базис, Parametr Кувекино, начинают закладывать фундамент для дальнейшего роста сегмента.
Ключевые особенности сегмента:
-
Небольшие блоки (от 200 до 1 000 м²).
-
Гибкая аренда и продажа.
-
Высокий спрос среди малого и среднего бизнеса.
Рынок земельных участков: стремительный рост цен
Дефицит индустриальных площадок под строительство новых объектов подстегнул рост цен.
| Регион | Рост цен за 2024 год |
|---|---|
| Санкт-Петербург | 15–28% |
| Московская область | 20–53% |
На южных направлениях Санкт-Петербурга (Шушары, Колпино) прирост стоимости участков за последние 5 лет достиг 315%.
Итоги и перспективы
Рынок складской недвижимости в России демонстрирует высокую устойчивость и адаптивность. В условиях роста инфляции, изменения стоимости строительства и ключевой ставки арендаторы все чаще выбирают готовые решения под свои задачи через BTS.
Москва и Санкт-Петербург остаются лидерами по темпам развития складского сегмента в Восточной Европе, а растущий интерес к форматам Light Industrial и build-to-suit формирует новую реальность рынка.
В 2025 году главными трендами станут индивидуализация объектов под запросы клиентов, расширение географии складской логистики и дальнейшее технологическое развитие индустриальных парков.
