Рынок складской недвижимости Москвы и Подмосковья проходит разворот цикла: после рекордного ввода в 2026 году девелоперы могут резко сократить новые проекты, а клиенты — сместить фокус с строительства «под себя» на аренду готовых площадей. Консультанты ожидают, что в 2027 году ввод логопарков снизится до 1,6–2,0 млн кв. м (—30—38% к 2026 году), что станет минимальным уровнем за пять лет.
Для директоров по логистике и руководителей цепей поставок это означает две вещи. Во-первых, «окно выбора» качественных площадей может быть шире в 2026 году за счёт увеличения предложения и вакантности. Во-вторых, при смягчении денежно-кредитной политики спрос может ускориться, а ставки — вернуться к росту уже в 2027-м.
Кратко
Прогноз по вводу 2027: 1,6–2,0 млн кв. м в Москве и Подмосковье (—30—38% к 2026 году).
2026 год выглядит пиковым: планируется 2,2 млн кв. м, что на 7% больше 2025 года.
Причина замедления: высокая стоимость денег 2024–2025 годов и осторожность девелоперов в запуске спекулятивных проектов.
Сдвиг спроса: крупные потребители (в первую очередь e-commerce) переориентируются на аренду готовых площадей вместо новых built-to-suit.
Built-to-suit просел: доля таких сделок в 2025 году снизилась на 35 п. п., до 16%.
Вакантность может вырасти: к концу 2026 года — до 7,5% (+1,5 п. п. г/г) на фоне большого объёма ввода.
Спрос в 2027 может оживиться: прогнозируется рост на 32% до 2,5 млн кв. м при удешевлении финансирования.
Ставки в 2027 при благоприятном сценарии: +10–16% г/г, до 11 тыс. руб. за кв. м в год.
Что происходит: «пик 2026» и «провал 2027» как следствие одной и той же логики
В 2026 году рынок получает большой объём ввода — 2,2 млн кв. м. Такой масштаб формирует высокую базу для сравнения и увеличивает вероятность роста вакантности.
Одновременно условия высокой ключевой ставки в 2024–2025 годах сделали запуск новых проектов заметно более рискованным: девелоперы сдерживали старт спекулятивного строительства, а решения о новых объектах принимались точечно.
Руководитель аналитического направления одного из консультантов формулирует это прямолинейно: «в таких условиях девелоперы старались не начинать новые спекулятивные проекты».
Итог — «разрыв» во времени: в 2026 году ввод обеспечивают проекты, запущенные раньше, а в 2027-м становится заметна пауза в девелоперской активности.
Почему built-to-suit отступил, а аренда готовых складов стала базовым сценарием
Ключевой сдвиг 2025 года — переориентация крупных потребителей складов на аренду спекулятивных площадей.
Для бизнеса это рационально в условиях дорогого капитала: аренда быстрее, меньше инвестиционных обязательств, проще пересобрать сеть складов под изменившийся спрос.
С практической точки зрения это означает:
-
меньше крупных проектов «под одного клиента» в горизонте 2027 года;
-
больше конкуренции за качественные готовые блоки в 2026 году;
-
рост значимости переговоров по условиям договора (индексация, опции расширения, сроки, ответственность за fit-out).
Вакантность: почему рост до 7,5% в 2026 году может стать «передышкой», а не кризисом
Оценка роста вакантности до 7,5% к концу 2026 года (на 1,5 п. п. больше год к году) выглядит как следствие существенного объёма нового предложения.
Это не обязательно означает провал спроса — скорее, рынок получает чуть больше времени на «переваривание» нового строительства.
Для арендаторов такая ситуация обычно открывает пространство для:
-
более жёсткого торга по ставке и коммерческим условиям;
-
выбора локации и инженерных параметров без компромиссов «берём что есть»;
-
фиксации условий на 3–5 лет вперёд.
Спрос 2027: что может включить рост на 32%
Прогноз спроса в 2027 году — +32%, до 2,5 млн кв. м — привязан к возможному удешевлению финансирования и реализации отложенного спроса.
Если стоимость капитала снизится, компании вернутся к расширению мощностей: это касается как e-commerce, так и крупного традиционного ритейла и промышленности, где склад — часть производственного контура.
Отдельно важна вероятность оживления built-to-suit, но уже на новых условиях: с более осторожной финансовой моделью, поэтапным вводом и более жёсткой увязкой с реальными потоками.
Ставки аренды: почему рынок может вернуться к росту
По оценкам консультантов, при благоприятном сценарии к концу 2027 года ставки могут вырасти на 10–16% г/г, до 11 тыс. руб. за кв. м в год.
Один из девелоперов объясняет это просто: «рост показателя объясняется удорожанием строительства и эксплуатационных расходов».
Для арендатора это означает: даже если в 2026 году условия будут мягче из-за расширения предложения, «длинные» решения лучше принимать с оглядкой на 2027 год — особенно по качественным объектам в сильных локациях.
Ключевые ориентиры рынка складов Москвы и Подмосковья
| Показатель | 2026 (оценка) | 2027 (прогноз) | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Ввод логопарков, млн кв. м | 2,2 | 1,6–2,0 | Снижение на 30–38% к 2026 году |
| Изменение к прошлому году | +7% к 2025 | —30—38% к 2026 | Высокая база 2026 года |
| Вакантность (конец года) | до 7,5% | около 5% до 2030 | Прогнозы консультантов |
| Спрос, млн кв. м | — | до 2,5 (+32%) | Возможная реализация отложенного спроса |
| Ставка аренды (ориентир) | — | 11 тыс. руб./кв. м/год | +10–16% г/г при благоприятном сценарии |
Частые вопросы
Почему ввод может упасть именно в 2027 году, если спрос может вырасти?
Потому что ввод — это инерция девелоперского цикла: решения о старте проектов принимались в период дорогого капитала, и эта пауза проявится с лагом.
Рост вакантности до 7,5% — это «перелом рынка»?
Не обязательно. Это может быть временная передышка после рекордного ввода, которая создаёт переговорное преимущество арендатора.
Вернутся ли built-to-suit проекты?
Часть экспертов допускает возобновление, но темпы будут зависеть от стоимости финансирования и уверенности потребителей в спросе.
Почему ставки могут расти, если ввод снижается?
При оживлении спроса и росте затрат на строительство/эксплуатацию рынок обычно перекладывает часть издержек в арендную ставку.
Вывод
Складской рынок Московского региона входит в фазу более прагматичных решений: арендаторы ищут гибкость, девелоперы — осторожность, а «большие» проекты откладываются до более дешёвого капитала. Рекордный ввод 2026 года может временно расширить выбор и повысить вакантность, но уже в 2027-м возможны одновременно снижение ввода, ускорение спроса и возврат ставок к росту.
