После нескольких лет непрерывного роста арендных ставок рынок складской недвижимости в Московском регионе демонстрирует первую за долгое время коррекцию. Что стоит за изменениями — и насколько они долгосрочны?
Рынок охлаждается: впервые за годы — минус 3,1%
Согласно аналитике NF Group, средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка на склады класса А в Московском регионе за неполные девять месяцев 2025 года снизилась до 11 630 руб./кв. м в год (без учета ОРЕХ и НДС). Это на 3,1% ниже показателя конца 2024 года — и первая за последние годы фиксация снижения ставок в сегменте.
Однако снижение выглядит скорее как краткосрочная коррекция, а не устойчивый разворот тренда. Уже в 2026 году аналитики ожидают рост ставок до 12 200 руб./кв. м в год, что приблизит рынок к историческому максимуму (12 300 руб./кв. м в год, I квартал 2025 г.).
«При росте вакантности рынок остается устойчивым за счет стабильного базового спроса. Снижение ставок — логичная реакция на увеличение предложения и снижение спекулятивной составляющей», — отмечает Константин Фомиченко, партнер NF Group.
Доля свободных площадей: растет, но в пределах нормы
Вакантность складов также демонстрирует восходящую динамику. По итогам неполных девяти месяцев 2025 года:
| Показатель | Значение | Изменение к 2024 г. |
|---|---|---|
| Совокупная вакантность (вкл. субаренду) | 2,8% | +2,1 п. п. |
| Прямая вакантность | 2,2% | +1,5 п. п. |
Прогноз NF Group: к концу 2026 года доля свободных помещений может достичь 3,0% (с учетом субаренды) и 2,4% — по прямой вакантности.
Увеличение вакантности отражает выход на рынок нового объема субарендных площадей, ранее «скрытых» в статистике. Это смягчает перегретость предложения, характерную для 2023–2024 годов, но пока не говорит о падении спроса.
Регионы: схожая динамика, но выше доля субаренд
На фоне Московского региона, федеральные рынки также демонстрируют рост свободных складских площадей — особенно за счет субаренды.
| Показатель | Значение в регионах РФ (без МСК и СПб) | Изменение к 2024 г. |
|---|---|---|
| Совокупная вакантность | 5,0% | +2,8 п. п. |
| Прямая вакантность | 2,6% | +1,2 п. п. |
В большинстве случаев речь идет о «вторичном» предложении: арендаторы, столкнувшись с падением логистической нагрузки или изменением бизнес-приоритетов, возвращают часть площадей на рынок через субаренду.
Что это значит для бизнеса?
-
Для арендаторов: коррекция ставок открывает окно возможностей для пересмотра условий аренды, особенно в тех случаях, где до этого имели место перегретые рыночные ставки.
-
Для девелоперов: несмотря на рост вакантности, долгосрочный тренд остается позитивным — и крупные игроки могут использовать этот период для формирования «подушки» под будущие проекты.
-
Для логистических операторов: расширяется возможность для размещения новых мощностей ближе к конечному потребителю — без переплаты за дефицит.
Перспектива: коррекция без обвала
Рынок складской недвижимости в Московском регионе вступил в фазу стабилизации. Арендные ставки корректируются вслед за ростом вакантности, но при этом сохраняют высокую базу. Запросы со стороны e-commerce, ритейла и логистических операторов продолжают поддерживать фундаментальный спрос.
В 2026 году возможно восстановление цен до уровня начала 2025 года, а общий уровень вакантности останется в пределах «здорового» диапазона — ниже 3%.
