В 2025 году рынок складской недвижимости в России демонстрирует резкое охлаждение: спрос сократился на 43% по сравнению с прошлым годом, несмотря на рекордный ввод новых объектов. Маркетплейсы замедлили экспансию, ставки корректируются, вакантность растёт.
Складской рынок в фазе коррекции: спрос падает, ввод растёт
Рынок складской недвижимости в России завершает 2025 год с ощутимым дисбалансом: спрос по итогам года ожидается на уровне 3 млн кв. м, что на 43% меньше показателя 2024 года и на 53% ниже уровня 2023-го. Основные причины падения — заморозка региональной экспансии крупнейших маркетплейсов, снижение числа крупных сделок по аренде складов формата build-to-suit (BTS), а также общая консолидация бизнеса на фоне высокой стоимости заёмного капитала и сокращения потребительской активности.
Основные цифры: спад без географических исключений
По данным Nikoliers:
-
За три квартала 2025 года в России заключены сделки на 2,3 млн кв. м (—43% к 2024 году);
-
По итогам года — до 3 млн кв. м спроса, против 5,3 млн кв. м в 2024 году и 6,4 млн кв. м в 2023 году;
-
Это всё ещё выше доковидного уровня, но ниже ожиданий даже в условиях турбулентности.
Регионы пострадали особенно сильно — спрос сократился в 2,2 раза, до 950 тыс. кв. м по прогнозу. В структуре спроса лидируют:
-
традиционный ритейл — 56%;
-
онлайн-ритейл — 32%;
-
логистика — 7%.
Формат сделок:
-
аренда — 73%;
-
BTS-аренда — 18%.
В Московском регионе спад составил 1,5 раза: реализовано 1,47 млн кв. м с января по сентябрь. Объём BTS-сделок практически исчез — лишь 2% против 41% годом ранее. Здесь долю лидера в отраслевой структуре впервые занял онлайн-ритейл (37%), за ним — производство и логистика (по 18%), далее — ритейл (14%).
В Санкт-Петербурге спрос за три квартала — всего 209 тыс. кв. м, что в 1,4–2,5 раза ниже показателей 2021–2024 гг. Основной спрос формируют производственные компании (41%).
Ввод площадей на фоне спада: новые риски для девелоперов
На фоне падения спроса объём нового строительства остаётся рекордным. В 2025 году:
-
Введено 4,4 млн кв. м за 9 месяцев, ожидается 7,7 млн кв. м по итогам года — абсолютный максимум на российском рынке;
-
Доля вакантных площадей выросла до 2,5% к концу III квартала (против 1% в 2024-м), с риском перехода отметки в 3% к концу года.
Наибольшая активность — в регионах (без Москвы и СПб):
-
Введено 2,7 млн кв. м, из них 60% — распределительные центры Wildberries, Ozon, X5 Group;
-
Всего планируется ввести 4,4 млн кв. м — в 2 раза больше, чем в 2024-м.
Города-лидеры по вводу складов:
-
Воронеж — 291,3 тыс. кв. м
-
Екатеринбург — 232,1 тыс. кв. м
-
Краснодар — 230,7 тыс. кв. м
Лидеры по текущему строительству:
-
Казань — 317,9 тыс. кв. м
-
Ярославль — 195 тыс. кв. м
-
Краснодар — 185 тыс. кв. м
В Московском регионе за девять месяцев введено 1,2 млн кв. м — 44% от годового прогноза (2,7 млн кв. м). Причём 65% ввода — спекулятивные проекты, что увеличивает давление на ставки в условиях слабеющего спроса.
«На фоне ожидаемого замедления потребительской активности и сокращения товарооборота, ключевые игроки торговли и логистики пересматривают стратегии. Консолидация мощностей, отказ от масштабных проектов и дороговизна заёмного капитала ведут рынок к фазе ценовой коррекции», — Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
Что это значит для рынка
-
Цены и условия аренды начинают корректироваться: растущая конкуренция между владельцами и увеличение вакансий вынуждают уступать в ставках.
-
Маркетплейсы и ретейлеры больше не масштабируют логистику прежними темпами: приоритет — эффективность, не экспансия.
-
Девелоперы сталкиваются с переизбытком предложения: темпы строительства опережают спрос, особенно в регионах.
Вывод
Рынок складской недвижимости в 2025 году столкнулся с разворотом: от дефицита и ценового давления — к переизбытку и консолидации. В 2026 году возможен частичный отскок — по прогнозам, спрос вырастет до 3,8–4 млн кв. м, но риски перегрева и давления на доходность сохраняются. Устойчивыми останутся только проекты в стратегически важных локациях и с высокой операционной гибкостью.
