После двух лет резкого удорожания строительство складской недвижимости в Центральном федеральном округе вышло на плато. По итогам III квартала 2025 года стоимость возведения складов класса А увеличилась лишь на 2% за полгода и составила 69,1 тыс. руб. за кв. м. Девелоперы и подрядчики фиксируют смену рыночной фазы: инфляционное давление со стороны материалов ослабевает, а ключевым фактором затрат остается дефицит рабочей силы.
Рост замедлился после пика 2024 года
Совместное исследование IBC Real Estate и ГК МБМ показывает: к IV кварталу 2025 года средняя стоимость строительства складского объекта класса А в ЦФО достигла 69 100 руб./кв. м. Прирост за последние шесть месяцев составил 2%, что резко контрастирует с 20-процентным ростом, зафиксированным по итогам 2024 года. По оценке аналитиков, до конца года показатель сохранится на текущем уровне, а годовой рост не превысит 5% г/г.
Для рынка это означает завершение фазы стремительного удорожания, вызванной дефицитом площадей и перегретым спросом в 2023–2024 годах.
Материалы стабилизировались, работы дорожают
Структура себестоимости строительства за последние полгода изменилась. Стоимость строительных материалов в среднем составила 40 100 руб./кв. м, продемонстрировав символическое снижение на 0,2% по сравнению с апрелем 2025 года. Аналитики связывают это со снижением инфляции производителей и балансом спроса и предложения на рынке стройматериалов.
В то же время стоимость строительных работ выросла до 29 000 руб./кв. м (+5,1% за полгода). Основная причина — сохраняющийся дефицит квалифицированных кадров в строительстве, который продолжает оказывать давление на фонд оплаты труда.
Где сосредоточены основные затраты
В структуре стоимости строительства складов класса А доминируют две статьи:
-
колонны и фермы — 11 530 руб./кв. м (около 17% общей стоимости);
-
наружные инженерные системы — 9 130 руб./кв. м (13%).
Именно эти элементы формируют базовую «жесткую» часть бюджета, на которую девелоперы могут влиять лишь ограниченно.
Контекст: рынок складов охлаждается
Замедление роста себестоимости строительства совпало с изменением конъюнктуры складского рынка. После пикового спроса 2023–2024 годов в 2025-м начался процесс стабилизации: растет вакантность, а арендные ставки корректируются вниз.
В Московском регионе рекордная ставка аренды, достигавшая 13 000 руб./кв. м в год в начале 2025 года, по итогам III квартала снизилась до 11 000 руб./кв. м для существующих объектов и до 11 500 руб./кв. м для строящихся. По прогнозу IBC Real Estate, к концу года ставки могут скорректироваться до 10 500–11 000 руб./кв. м, что усиливает давление на экономику новых проектов.
Девелоперы переходят к «рациональным моделям»
На фоне сжатия спроса и стабилизации ставок участники рынка пересматривают стратегии развития. По словам Евгения Бумагина, члена совета директоров IBC Real Estate, девелоперы все чаще отказываются от агрессивного наращивания портфеля в пользу селективного подхода — с фокусом на локации с подтвержденным спросом.
Генеральный директор МБМ Юрий Менухов отмечает, что ключевым инструментом контроля затрат становятся типовые проектные решения и долгосрочные контракты с поставщиками, позволяющие удерживать себестоимость даже в условиях нестабильной экономики.
Что дальше
Аналитики ожидают, что в 2026 году стоимость строительства складов будет колебаться в узком диапазоне. Замедление инфляции производителей и стабилизация рынка труда способны сдерживать рост цен, тогда как усиливающаяся конкуренция между девелоперами будет ограничивать возможность перекладывать издержки на арендаторов.
Вывод
Рынок складской недвижимости входит в фазу зрелости: после бурного роста он переходит к более взвешенной экономике проектов. Для девелоперов это означает конец «автоматического» удорожания и необходимость тонкой настройки затрат, а для арендаторов — расширение выбора и более предсказуемые условия на горизонте ближайших лет.
