Смена приоритетов на рынке логистической недвижимости: бизнес массово уходит от аренды и покупки крупных складов в пользу небольших помещений. Это связано с оптимизацией затрат и ослаблением активности маркетплейсов.
Рынок сжимается, но спрос — перераспределяется
По данным Bright Rich | CORFAC International, в первом полугодии 2025 года объём сделок с блоками класса «А» площадью от 1 до 5 тыс. кв. м в Москве и Подмосковье составил 96,9 тыс. кв. м — это на 20% больше, чем за тот же период 2024 года.
На фоне общей просадки рынка — рост в этом сегменте выглядит особенно ярко. Общий объём сделок со складами в столичном регионе за январь—июнь 2025 года составил 993 тыс. кв. м, что почти в два раза меньше, чем годом ранее.
Крупные склады теряют динамику
Резкое падение наблюдается в категории площадей свыше 15 тыс. кв. м. За первое полугодие 2025 года объём сделок с такими объектами снизился с 1,6 млн кв. м до 697,8 тыс. кв. м, то есть более чем в 2,3 раза.
Также просели блоки от 5 до 10 тыс. кв. м — минус 44% в годовом сопоставлении (до 89,9 тыс. кв. м).
Исключение — секции от 10 до 15 тыс. кв. м, где спрос, напротив, вырос на 8,5% — до 105,9 тыс. кв. м.
Причины: высокая ставка и снижение экспансии маркетплейсов
Сдвиг в сторону компактных складов связан не с ростом активности, а с оптимизацией логистических моделей.
По словам Виктора Заглумина, сооснователя и партнёра Bright Rich | CORFAC International:
«Высокая стоимость заемного финансирования вынуждает бизнес сокращать издержки, в том числе на содержание логистической инфраструктуры. Компании начали оптимизировать площади, что подогревает спрос на небольшие складские блоки».
Параллельно маркетплейсы сокращают крупные арендные сделки и фокусируются на точечных размещениях, чтобы повысить операционную эффективность. Это закономерно ослабляет сегмент больших складов.
Тренд: склад как гибкий инструмент, а не капиталовложение
Смещение спроса с крупных площадей к гибким и доступным объектам — отражение более широкой тенденции на рынке:
- снижение интереса к долгосрочной аренде и девелопменту под одного клиента;
- усиление спроса на готовые решения «под ключ» в классе small-box и city-logistics;
- повышенная чувствительность к стоимости владения и логистическому плечу.
Вывод
Рынок логистической недвижимости Москвы переживает структурную трансформацию.
В условиях дорогого финансирования и охлаждения экспансии e-commerce спрос перераспределяется — в выигрыше оказываются компактные блоки, которые проще масштабировать, интегрировать и выводить из эксплуатации.
Это не временное явление, а новая операционная модель — где важна не площадь, а точность, гибкость и стоимость на каждый оборотный рубль.
