По итогам первого полугодия 2025 года ставки аренды на склады класса А в Московском регионе снизились на 12%. За этим — не только спад спроса, но и структурные изменения в стратегии логистических и торговых операторов.
Ставки впервые снизились с 2016 года
Согласно данным IBC Real Estate, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие склады класса A в Москве и МО по итогам первого полугодия 2025 года составила 11 500 руб./м² в год. Это на 12% меньше, чем в первом квартале, когда ставка была 13 000 руб. Такое снижение фиксируется впервые за девять лет — с 2016 года.
Динамика ставок аренды* на существующие объекты в Москве и МО,
рублей за кв. м в год, класс А, сухие объекты
Причины:
-
падение совокупного спроса;
-
рост доли незанятых площадей в существующем фонде;
-
переход арендаторов к стратегии оптимизации логистики и затрат.
Объём сделок резко сократился
За январь—июнь в Московском регионе было куплено и арендовано 891 тыс. м² складских помещений — это на 42% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. При этом структура спроса также меняется:
| Категория арендаторов | Доля в общем объёме сделок |
|---|---|
| Онлайн-ритейл | 35% |
| Многоканальные продавцы | 16% |
| Производственные компании | 15% |
| Логистические операторы | 13% |
| Дистрибьюторы | 8% |
Основной спрос обеспечивают e-commerce и омниканальные игроки, но даже здесь зафиксирована коррекция в объёмах.
Растёт вакансия и давление субаренды
По данным IBC Real Estate, на конец первого полугодия вакансия на складе в Москве и МО выросла до 4,2%, что на 2,7 п.п. выше начала года. В абсолютных величинах это 1,4 млн м² в объектах, готовых к немедленному въезду. Дополнительно на рынок выходит 1,9 млн м² новых площадей — в объектах, заявленных к вводу до конца 2025 года.
Факторы:
-
освобождение крупных блоков (в том числе по субаренде);
-
переоценка эффективной площади текущими арендаторами;
-
временный избыток предложения при замедлении экспансии сетей.
Евгений Бумагин, член совета директоров IBC Real Estate:
«Рынок переживает поворотный момент: арендаторы переходят от экспансии к эффективности, а арендодатели — к переоценке ставок и гибкости условий. Это фундаментальный сдвиг в фазе развития сегмента».
Прогноз: сделки — в пределах 2,5 млн м² в 2025 году
IBC Real Estate ожидает, что до конца 2025 года объём сделок на складском рынке Московского региона не превысит 2,5 млн м². Это будет означать снижение на 20% в годовом выражении и закрепление новой рыночной фазы — от агрессивного роста к осторожной стабилизации.
Что это значит для логистики и бизнеса
-
Для арендаторов: открываются возможности для пересмотра условий аренды, особенно в локациях с высокой вакантностью и конкуренцией за якорных клиентов.
-
Для девелоперов: рост доли свободных помещений требует пересмотра планов по новым проектам, усиления гибкости и работы с субарендой.
-
Для логистических операторов: возможен пересмотр складской сети в пользу централизации и сокращения площадей.
-
Для инвесторов: период высокой доходности уступает место фазе оптимизации — важно адаптироваться к новой ценовой реальности.
Вывод
Складской рынок Москвы вступает в стадию коррекции. Эпоха перегретого спроса и ежегодного роста ставок завершилась. Теперь важны гибкость, управляемость и способность адаптироваться — как со стороны арендаторов, так и со стороны девелоперов. Умение выстраивать эффективную цепочку поставок на фоне изменений в экономике и логистике становится решающим конкурентным преимуществом.
