Московский рынок складской недвижимости переживает парадоксальный момент: рекордные объёмы нового строительства — на фоне охлаждения спроса. Эксперты IBC Real Estate фиксируют рост вакантности и снижение арендных ставок, предвещая этап рыночной стабилизации.
Московский складской рынок: бум предложения в условиях спада спроса
За девять месяцев 2025 года в Москве и области было введено в эксплуатацию почти 1,95 млн кв. м новых складских площадей, что почти вдвое превышает результат аналогичного периода прошлого года. Примечательно, что 72% этого объема составили спекулятивные склады — то есть построенные без заранее заключённых договоров аренды.
Такой рост во многом стал следствием инвестиционной активности 2023–2024 годов, когда рынок переживал фазу дефицита и повышенного спроса со стороны e-commerce, ретейла и логистических операторов. Сегодня эта волна строительной инициативы натолкнулась на изменившиеся макроэкономические реалии.
Вакансия растёт, спрос — стабилизируется
На фоне переизбытка предложения потребность в новых складах начинает замедляться. За три квартала 2025 года суммарный объем сделок (покупка и аренда) составил 1,59 млн кв. м, что на 25% ниже прошлогоднего значения. По прогнозу IBC Real Estate, к концу года спрос не превысит 2,2 млн кв. м — что также будет отставать от показателей 2024-го.
Следствием становится резкий рост вакантных площадей. На конец III квартала 2025 года доля свободных складов достигла 5% — впервые с 2018 года. Это эквивалентно 1,8 млн кв. м, прирост по сравнению с прошлым годом — более чем в 3 раза. Причины — как массовый ввод новых объектов, так и освобождение блоков в ранее построенных складах.
Дополнительно, ещё 1,2 млн кв. м находится в стадии строительства и будет выведено на рынок до конца 2025 года. IBC Real Estate ожидает, что уровень вакансии может достичь 5,5%.
Цены на аренду пошли вниз
Снижение спроса и рост конкуренции между девелоперами неминуемо сказываются на ценах. Средняя запрашиваемая ставка аренды для складов класса A (сухие помещения) по итогам III квартала составила 11 000 руб./кв. м в год, что на 12% ниже уровня начала года. Прогноз на конец 2025-го — 10 500 руб./кв. м, что означает годовое падение на 16%.
Что дальше: рынок вступает в фазу «баланса»
По оценке Евгения Бумагина, члена совета директоров IBC Real Estate, рынок вступает в фазу «баланса спроса и предложения», которая продлится как минимум два года. Только к 2028 году возможен переход к новому росту — при условии восстановления потребительской активности и улучшения макроэкономики.
«Мы наблюдаем закономерную коррекцию после двух лет ажиотажного спроса. Рынок возвращается к нормальной цикличности, и девелоперам важно переосмыслить стратегию — от количественного роста к качественной диверсификации», — резюмирует эксперт.
Вывод:
-
Объем нового строительства в 2025 году достигнет 2,5 млн кв. м — максимум за 10 лет.
-
Спекулятивные объекты преобладают, но спрос на них снижается.
-
Уровень вакансии — 5%, с риском дальнейшего роста.
-
Арендные ставки уже снизились и продолжат корректироваться.
Рынок складской недвижимости Москвы вступает в новую фазу — фазу зрелости и стабилизации. Побеждать будут те, кто гибко адаптируется к новым условиям: диверсифицирует портфель, предлагает кастомизированные решения и выстраивает долгосрочные связи с арендаторами.
