В марте 2026 года стоимость строительства ключевых форматов складской недвижимости в Центральном федеральном округе впервые с 2020 года пошла вниз. По данным NF GROUP, сухие склады класса А подешевели на 4% к сентябрю 2025 года — до 67 600 руб. за кв. м, объекты light industrial — на 3%, до 74 000 руб., температурные склады — также на 3%. Для рынка это важный сигнал: после нескольких лет ускоренного роста затрат девелоперы и инвесторы получили краткосрочное окно для пересмотра экономики проектов, хотя в структуре себестоимости уже заметен новый перекос — материалы дешевеют, а стоимость работ продолжает расти.
Кратко для практиков
- В ЦФО стоимость строительства складской недвижимости снизилась впервые с 2020 года.
- Сухие склады класса А подешевели на 4% к сентябрю 2025 года — до 67 600 руб. за кв. м.
- Объекты light industrial подешевели на 3% — до 74 000 руб. за кв. м.
- Температурные склады также снизились в цене на 3%: холодильные — до 94 000 руб., мультитемпературные — до 98 000 руб., морозильные — до 113 000 руб. за кв. м.
- В сухих складах класса А стоимость работ выросла на 5% — до 27 400 руб. за кв. м, а стоимость материалов снизилась на 10% — до 40 200 руб. за кв. м.
- Доля работ в структуре затрат выросла с 37% до 40%, материалов — сократилась с 63% до 60%.
- По оценке NF GROUP, снижение носит временный, краткосрочный характер и может остановиться по мере оживления рынка.
Что произошло
NF GROUP зафиксировала первую за шесть лет коррекцию стоимости строительства складской недвижимости в Центральном федеральном округе. Исследование основано на опросе генеральных подрядчиков, работающих с индустриальными и складскими объектами в регионе. В марте 2026 года средневзвешенная стоимость строительства по основным форматам снизилась по сравнению с сентябрем 2025 года.
Наиболее заметно снижение проявилось в сегменте сухих складов класса А: показатель сократился на 4%, до 67 600 руб. за кв. м. Формат light industrial подешевел на 3%, до 74 000 руб. за кв. м. В температурных сегментах снижение также составило 3%: холодильные склады — 94 000 руб. за кв. м, мультитемпературные — 98 000 руб., морозильные — 113 000 руб.
Для рынка это важный разворот. С 2020 по 2025 год стоимость строительства сухих складов класса А последовательно росла, а к марту 2026 года показатель уменьшился на 3 000 руб. за кв. м.
Почему снижение стоимости строительства складов важно для рынка
После нескольких лет роста себестоимости девелоперы складской недвижимости работали в среде, где каждый новый проект требовал более жесткой финансовой модели. Дорожали материалы, инженерные системы, оборудование, строительно-монтажные работы. Это повышало порог входа в проекты, давило на доходность и усложняло запуск новых объектов, особенно в спекулятивном сегменте.
На этом фоне даже умеренная коррекция выглядит значимой. Снижение стоимости строительства сухих складов, объектов light industrial и температурной недвижимости создает для рынка короткий период, когда девелоперы могут пересчитать бюджеты, арендаторы — активнее обсуждать built-to-suit и долгосрочные блоки, а инвесторы — внимательнее смотреть на новые площадки.
Но это не полноценный разворот тренда. Скорее пауза. Именно так оценивает ситуацию партнер NF GROUP Константин Фомиченко: по его словам, снижение стоимости строительства носит временный, краткосрочный характер и может прекратиться по мере возобновления рыночной активности.
Что происходит со стоимостью сухих складов класса А
Сегмент сухих складов класса А остается главным ориентиром для рынка, поскольку именно он задает базовую экономику для значительной части проектов в логистике, дистрибуции и электронной коммерции.
По расчетам NF GROUP, в марте 2026 года стоимость строительства такого объекта в ЦФО составила 67 600 руб. за кв. м без учета НДС, стоимости земельного участка и подведения внешних инженерных сетей. Расчеты выполнены для склада площадью 40 тыс. кв. м с долей административно-бытового комплекса 5%.
Для девелопера это показатель прямой себестоимости. Для арендатора — один из ключевых ориентиров, влияющих на будущую ставку аренды, готовность собственника запускать проект и глубину переговоров по встроенной инфраструктуре. Для логистических операторов — база, от которой зависит стоимость размещения, консолидации и расширения складской сети.
Light industrial дешевеет, но остается более дорогим форматом
Стоимость строительства объектов формата light industrial в марте снизилась до 74 000 руб. за кв. м, что на 3% ниже уровня сентября 2025 года. При этом сам формат по-прежнему остается более дорогим, чем классический сухой склад класса А.
Это объяснимо. Light industrial в большинстве случаев предполагает более высокую долю административно-бытовых помещений — в методологии NF GROUP она принята на уровне 15% от общей площади. Такие объекты ориентированы не только на хранение, но и на смешанный сценарий использования: легкое производство, сборка, шоурум, сервисная функция, городская логистика.
Для рынка это важный сигнал: даже при коррекции стоимости формат остается премией к классическому складу. А значит, девелоперы и арендаторы будут по-прежнему заходить в него точечно — там, где важны гибкость, близость к городу и совмещение нескольких функций в одном объекте.
Температурные склады: почему они по-прежнему существенно дороже
Наиболее дорогими в строительстве остаются объекты с температурными режимами. В марте 2026 года стоимость возведения холодильных складов составила 94 000 руб. за кв. м, мультитемпературных — 98 000 руб., морозильных — 113 000 руб.
Даже после 3%-ной коррекции этот сегмент сохраняет высокий разрыв с сухими складами. Причина — более сложная структура капитальных затрат. По данным NF GROUP, доля стоимости материалов в температурных форматах выше, чем в сухих объектах: 63% для холодильных складов, 64% для морозильных и 67% для мультитемпературных. Это связано с высокой долей специализированного холодильного и морозильного оборудования, на которое может приходиться до 25% совокупной стоимости строительства в зависимости от категории объекта.
Для логистики это особенно важно. Холодильные и морозильные склады — критическая инфраструктура для продуктового ритейла, фармацевтики, дистрибуции скоропортящейся продукции и части e-grocery-моделей. Поэтому даже небольшое снижение стоимости может влиять на решение о запуске температурных мощностей, но не снимает главного ограничения: капиталоемкость таких проектов по-прежнему высока.
Как изменилась структура затрат: материалы дешевеют, работы дорожают
Самый важный аналитический вывод исследования — не только в снижении общей стоимости, но и в том, как меняется ее внутренняя структура.
В сухих складах класса А доля работ в общей стоимости строительства выросла с 37% в сентябре 2025 года до 40% в марте 2026-го. Доля материалов, наоборот, сократилась с 63% до 60%. Средневзвешенная стоимость работ достигла 27 400 руб. за кв. м, что на 5% выше сентябрьского уровня. Стоимость материалов снизилась на 10% — до 40 200 руб. за кв. м.
Для рынка это принципиальный сдвиг. Он показывает, что снижение общей себестоимости не означает удешевления всех компонентов проекта. Напротив, девелоперы получили некоторую передышку за счет материалов, но labor-cost и стоимость подрядных работ продолжают расти. И это ограничивает глубину возможной коррекции.
С практической точки зрения это означает следующее: если рынок снова оживится и вырастет объем стартующих проектов, давление со стороны стоимости работ может быстро вернуть себестоимость к росту. Именно поэтому текущее снижение выглядит как краткосрочная перегруппировка, а не как начало долгого нисходящего цикла.
Что это означает для девелоперов, 3PL и e-commerce
Для девелоперов нынешняя коррекция — окно возможностей, но не повод радикально менять стратегию. Она позволяет чуть мягче считать доходность и запускать переговоры по проектам, которые при более высокой себестоимости могли откладываться. Но если снижение временное, промедление также несет риск: при восстановлении активности затраты могут снова пойти вверх.
Для логистических операторов и 3PL-провайдеров это потенциально хорошая новость. Более низкая стоимость строительства складов в ЦФО может поддержать ввод новых площадей, расширение распределительных мощностей и развитие форматов под e-commerce, городскую дистрибуцию и контрактную логистику. Это особенно важно для Центрального федерального округа, где сосредоточен один из самых емких рынков складского спроса в стране.
Для электронной коммерции и омниканального ритейла ситуация еще чувствительнее. Складская инфраструктура напрямую влияет на стоимость исполнения заказов, сроки доставки и глубину охвата. Если запуск новых складов или light industrial-объектов становится немного дешевле, это повышает шансы на расширение сетей исполнения, хотя и не гарантирует резкого роста предложения.
Как это влияет на закупки, транспорт и цепи поставок
На первый взгляд речь идет только о строительной себестоимости. Но в реальности она влияет на всю логику цепей поставок.
Когда склады становятся дороже, бизнес старается ужимать запасы, откладывать запуск новых объектов и жестче относиться к аренде дополнительных площадей. Когда стоимость строительства хотя бы временно снижается, компании получают больше пространства для маневра: можно активнее обсуждать расширение складов, переформатирование сети, новые температурные мощности или промежуточные логистические узлы.
Для закупок это означает потенциальную возможность мягче планировать расширение инфраструктуры. Для транспорта — перспективу более равномерного распределения потоков при появлении новых узлов. Для ритейла и дистрибуции — шанс сократить логистические плечи или улучшить сервис в густонаселенных зонах ЦФО.
Но ключевое ограничение сохраняется: стоимость строительства — лишь один элемент модели. Земля, внешние сети и скорость подключения по-прежнему остаются вне приведенных расчетов NF GROUP. А значит, реальная экономика проекта может отличаться от номинальной себестоимости коробки.
Методология: что именно учитывалось в расчетах
NF GROUP рассчитывала средневзвешенную стоимость строительства на базе опроса генеральных подрядчиков, специализирующихся на индустриальных объектах в ЦФО. В анкете учитывались проектирование, строительные работы, инженерные системы, оборудование и благоустройство. Цены приведены без НДС и не включают стоимость земельного участка и подведение внешних инженерных сетей.
Для разных форматов применялись разные базовые модели:
- сухой склад класса А — объект площадью 40 тыс. кв. м с долей АБК 5%;
- light industrial — доля административно-бытовых помещений 15%;
- мультитемпературный склад — 47,5% сухих зон, 23,75% холодильных, 23,75% морозильных, АБК 5%;
- морозильный склад — 95% морозильных зон и 5% АБК.
Эти параметры важны, потому что позволяют корректно сравнивать цифры и не переносить их механически на любой проект без поправки на формат.
Основные риски для рынка складской недвижимости
Первый риск — краткосрочность эффекта. Если активность девелоперов и арендаторов вырастет, текущая коррекция может быстро закончиться.
Второй риск — рост стоимости работ. Даже при снижении затрат на материалы labor-cost уже идет вверх, а это ограничивает потенциал дальнейшего удешевления.
Третий риск — завышенные ожидания рынка. Снижение себестоимости на 3–4% не означает автоматического падения арендных ставок или резкого увеличения числа проектов. Реальное решение по запуску по-прежнему зависит от спроса, финансирования, земли и инженерии.
Четвертый риск — высокая капиталоемкость температурных объектов. Здесь даже после снижения входной чек остается существенно выше, чем в сухом сегменте.
FAQ: частые вопросы по теме
Насколько снизилась стоимость строительства сухих складов класса А в ЦФО?
На 4% к сентябрю 2025 года — до 67 600 руб. за кв. м.
Как изменилась стоимость light industrial?
Она сократилась на 3% и составила 74 000 руб. за кв. м.
Что произошло с температурными складами?
Стоимость холодильных объектов снизилась до 94 000 руб. за кв. м, мультитемпературных — до 98 000 руб., морозильных — до 113 000 руб.
Почему температурные склады дороже сухих?
Из-за высокой доли специализированного оборудования. В зависимости от формата на холодильное и морозильное оборудование может приходиться до 25% совокупной стоимости строительства.
Что изменилось в структуре затрат сухого склада класса А?
Доля работ выросла с 37% до 40%, а доля материалов снизилась с 63% до 60%. При этом работы подорожали на 5%, а материалы подешевели на 10%.
Это начало долгосрочного снижения стоимости строительства складов?
По прогнозу NF GROUP, нет. Компания считает снижение временным и краткосрочным.
Вывод
Складская недвижимость в ЦФО впервые с 2020 года получила передышку по себестоимости. Но эта коррекция пока выглядит не разворотом рынка, а временной паузой между двумя фазами роста. Материалы дешевеют, зато стоимость работ уже идет вверх, а значит, фундамент для нового цикла удорожания сохраняется.
Для девелоперов, логистических операторов, ритейла и электронной коммерции это означает одно: окно для пересмотра экономики проектов открылось, но вряд ли надолго. В выигрыше окажутся те, кто успеет использовать этот период для более точного планирования складской сети, температурной инфраструктуры и будущих капитальных решений.
