Рост вакансии на складском рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти ведёт к снижению аренды и усилению конкуренции за надёжных арендаторов. Для сетевого ритейла и e-commerce это окно возможностей для оптимизации логистики и апгрейда складской инфраструктуры.
Рынок разворачивается в сторону арендатора
По оценке Bright Rich | CORFAC International, в 2026 году средняя ставка аренды складов класса А в Санкт-Петербурге и Ленинградской области снизится с 10 до 9,5 тыс. рублей за кв. м (без НДС и операционных расходов). Это примерно на 5% ниже текущего уровня и близко к минимумам последних трёх лет: более низкие ставки фиксировались лишь в начале 2024 года.
Причина — одновременный рост вакансии и выход на рынок новых спекулятивных объектов. К началу 2026 года валовый объём свободных площадей, включая скрытую вакансию, может достигнуть 12% или около 696,4 тыс. кв. м — это максимальное значение за шесть лет. В структуре предложения:
-
208,8 тыс. кв. м — новое спекулятивное строительство;
-
196 тыс. кв. м — высвобождающиеся площади;
-
171 тыс. кв. м — прямая вакансия;
-
120,6 тыс. кв. м — субаренда.
По словам сооснователя и партнёра Bright Rich | CORFAC International Виктора Заглумина, уровень вакансии выше 10% — психологический порог, за которым рынок можно считать профицитным. Баланс интересов арендаторов и собственников, по его оценке, достигается при диапазоне 5–6% свободных площадей. Сейчас владельцы складских комплексов вынуждены выбирать между ожиданием «идеального» арендатора по прежним ставкам и более быстрым заполнением за счёт корректировки цен. На практике многие уже идут по второму пути, снижая ставки в рамках допустимых параметров финансовой модели.
Неравномерная география: юг под давлением, север и восток — в дефиците
Сильнее всего снижение ставок ожидается в складских комплексах на юге Санкт-Петербурга — именно там сосредоточена основная часть свободных площадей. В северных и восточных локациях предложение остаётся ограниченным, поэтому заметного изменения стоимости аренды аналитики не прогнозируют.
Для крупных арендаторов это означает дилемму: выбирать более дешёвые площади в профицитных зонах или искать баланс между ценой, транспортной доступностью и близостью к ключевым магистралям и рынкам сбыта.
Что это значит для ритейла и e-commerce
Для сетевой розницы, маркетплейсов и дистрибьюторов склады класса А в Петербурге — ключевой элемент цепочки поставок в Северо-Западном регионе. Текущая ситуация создаёт несколько практических возможностей:
-
Пересмотр складской сети и переход в более качественные объекты.
При росте вакансии компании получают шанс переехать из морально устаревших комплексов классов B/B− в современные склады класса А с лучшей планировкой и инженерией при умеренном росте или даже снижении совокупных затрат за счёт ставок и условий аренды. -
Укрупнение и консолидация площадей.
Дополнительное предложение на юге города позволяет пересмотреть модель «полигона из мелких складов» в пользу одного—двух крупных хабов, оптимизированных под работу с маркетплейсами и омниканальными продажами. Это особенно актуально для ритейлеров с высокой долей онлайн-заказов. -
Усиление переговорной позиции арендаторов.
Профицит рынка традиционно приводит не только к снижению ставок, но и к расширению набора уступок: длительные арендные каникулы, участие собственника в fit-out, более гибкие условия по индексации. Для крупных сетей это аргумент в пользу долгосрочных контрактов с фиксированием условий.
Вызовы для собственников и девелоперов
Для владельцев складской недвижимости и девелоперов текущий цикл означает необходимость тонкой настройки стратегии:
-
Борьба за якорных арендаторов.
При вакансии выше 10% устойчивый, платёжеспособный арендатор с горизонтом 5–7 лет становится ключевым активом. Речь идёт прежде всего о федеральных и региональных ритейлерах, логистических операторах и e-commerce-площадках. -
Пересмотр продуктовой матрицы.
Ряд комплексов, построенных «в расчёте на любой спрос», может оказаться избыточным. Девелоперам приходится адаптировать планировки под кросс-докинг, высокотехнологичный фулфилмент, холодильные мощности — в зависимости от профиля потенциального арендатора. [предположение] -
Фокус на локации и транспортной связности.
Южные площадки, несмотря на избыток предложения, сохраняют потенциал за счёт близости к ключевым магистралям и выездам на федеральные трассы. Однако без гибкой ценовой политики и качественного сервиса владельцы рискуют надолго «законсервировать» вакансию.
Логистика «последней мили» и региональный контекст
Санкт-Петербург — крупнейший потребительский рынок Северо-Запада и важный транзитный узел для поставок в регионы. Для операторов «последней мили» и курьерских служб снижение ставок на класс А вокруг города может стать стимулом для:
-
развёртывания более плотной сети региональных и городских хабов;
-
перераспределения грузопотоков между петербургскими складами и объектами в Ленинградской области;
-
оптимизации времени доставки за счёт выбора площадок ближе к ключевым транспортным коридорам.
Для сетевого ритейла (продуктовые сети, DIY, fashion) это дополнительный ресурс для удержания цен и сокращения логистической составляющей в себестоимости, особенно на фоне колебаний спроса и конкуренции с онлайн-каналами.
Итоги: окно возможностей для арендаторов и тест на устойчивость для рынка
Ожидаемое снижение ставок аренды складов класса А в Санкт-Петербурге и Ленинградской области до уровня около 9,5 тыс. руб. за кв. м и рост совокупной вакансии до 12% означают, что рынок на ближайший год—два будет оставаться рынком арендатора.
Для компаний из ритейла и e-commerce это время:
-
пересмотреть структуру складской сети в регионе;
-
зафиксировать более выгодные условия по ключевым объектам;
-
использовать профицит предложения для перехода на более эффективные и технологичные склады.
Для собственников и девелоперов предстоящий период станет проверкой устойчивости финансовых моделей и способности адаптировать объект под требования крупных логистических и торговых операторов.
