Согласно данным международной консалтинговой компании Knight Frank, объем складских объектов в черте города составляет примерно 1,8 млн кв. м, где только 5% (92 тыс. кв. м) приходится на современные склады класса А, в рамках которых вакантных площадей нет. Несмотря на высокий спрос на современные городские склады, их явный дефицит и высокий уровень запрашиваемых ставок аренды в сравнении с подмосковными объектами, в 2019 году к вводу запланировано только около 100 тыс. кв. м подобных помещений.
В настоящее время общий объем складской недвижимости в черте города составляет около 1,8 млн кв. м, из которых около 5% или 92 тыс. кв. м относятся к складской недвижимости класса А, остальные 95% – к складам класса В и С (класс В – 23% или 418 тыс. кв. м, класс С – 72% или 1,3 млн кв. м). Аналитики Knight Frank отмечают, что зачастую в рамках одного объекта встречаются корпуса различных классов с большими офисными группами.
Несмотря на то, что наибольшую долю в структуре предложения представляют склады класса С (зачастую это устаревшие здания советской постройки), спрос находится на высоком уровне. Наиболее востребованными площадями в аренду в складах в черте города являются площади от 1-3 тыс. кв. м. Профиль арендаторов – логистические операторы, курьерские службы, сервисы по доставки готовой еды, операторы розничной торговли, представители e-commerce.
Аналитики Knight Frank подчеркивают, что объем вакантных площадей в складах класса А в черте города минимален. Несмотря на высокий уровень ставок аренды, склады данной категории пользуются спросом. Доля вакантных площадей в складах категории B составляет 6,1% или около 25 тыс. кв. м в абсолютном выражении, класса С – 9,4% (125 тыс. кв. м).
В связи с тем, что в Москве многие складские комплексы построены более 30 лет назад, точечно ведется их реконструкция. Наиболее яркими примерами реконструкции или строительства новых очередей в рамках существующих складских комлексов являются: склад завода «Москвич» в Текстильщиках, соседствующий с ним складской комплекс GS PARK, склад компании UWC, в рамках которого есть как сухие, так и мультитемпературные складские помещения, склады на территории Московского Завода Шампанских Вин и т.д. Основным преимуществом реконструированных складских комплексов, расположенных в черте города, является высокий спрос со стороны арендаторов, а соответственно, возможность для собственника сдавать помещения в аренду по высоким ставкам.
Что касается коммерческих условий, то средний уровень запрашиваемых ставок арены на склады класса А в черте города не определен в связи с отсутствием вакантного предложения, однако оценочно ставки будут находиться в диапазоне 5,5-7,5 тыс. руб./кв. м в год triple net, на склады класса В ставка находится в диапазоне – 4-5,5 тыс. руб./кв. м в год triple net, на склады класса С – 3-4,5 тыс. руб./кв. м в год с учетом НДС в зависимости от технических характеристик складского комплекса. В среднем, несмотря на более низкое качество объектов в черте города, запрашиваемые ставки в Москве почти в 2 раза выше среднего уровня запрашиваемых ставок аренды на склады в Московской области.
Как отмечает Сергей Кузичев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, высокий уровень востребованности в качественных складских помещениях в черте города, в первую очередь, связан с увеличением доли e-commerce среди арендаторов складских площадей – для компаний данного профиля близость склада к точкам доставки имеет критическое значение. Например, в России за последние 8 лет доля online торговли в розничном товарообороте выросла почти в 5 раз. Для компаний, специализирующихся на online-продажах, скорость доставки товара до покупателя является одним из важнейших конкурентных преимуществ. Для обеспечения высокой скорости доставки товаров многие логистические операторы, обслуживающие online-ритейлеров, стали искать объекты в черте города или в непосредственной близости от города. Тем не менее, рынок качественного предложения в городе катастрофически мал – всего 92 тыс. кв. м. По-прежнему для реализации качественных складов в пределах МКАД остается проблема ограниченного предложение готовых к застройки земельных участков в черте города, а также высокая стоимость их аренды и покупки.
На текущий момент строительство новых объектов в черте города ведется в умеренных количествах. Например, компания KR Properties возводит технопарка «Перерва» площадью более 30 тыс. кв. м, а в Бусиново ведется строительство новой фазы складского комплекса «Бусиновская Горка» площадью 40 тыс. кв. м, ввод которого запланирован на II квартал 2019 года, складской комплекс «Тарный» площадью около 20 тыс. кв. м.
