Складской рынок Санкт-Петербурга и Ленобласти в 2025 году сменил интонацию: после нескольких лет жёсткого дефицита объём свободных площадей заметно увеличился, а ставки начали корректироваться вниз. По оценке Bright Rich | CORFAC International, вакансия выросла до уровней, при которых собственникам приходится конкурировать за арендатора, особенно в сегменте класса B.
Что произошло с вакантностью
По подсчётам Bright Rich | CORFAC International, в 2025 году объём вакантных складских помещений в Санкт-Петербурге и Ленобласти увеличился в 2,5 раза — с 73,7 тыс. кв. м до 181,2 тыс. кв. м. На конец года свободными оставались около 3% площадей.
Главный вклад в рост вакансии дал класс B:
-
вакансия в объектах класса B выросла на 2 п. п. — с 1,8% до 3,8%, что соответствует 90,7 тыс. кв. м;
-
в классе A показатель достиг 2,5% (90,5 тыс. кв. м), прибавив 1,4 п. п. к уровню 2024 года.
Почему компании освобождают площади
Сдвиг объясняется не «обвалом» спроса, а его качественным изменением. На фоне макроэкономической конъюнктуры бизнес пересматривает планы развития и освобождает избыточные метры. Одновременно усилился запрос на гибкость: арендаторы стали осторожнее с долгосрочными обязательствами и реже берут дополнительные блоки «на вырост».
Для рынка это означает переход от стратегии «берите сейчас, иначе не найдёте» к более прагматичной модели: компании активнее оптимизируют складской контур и чаще сравнивают альтернативы по локации и стоимости владения.
Как отреагировали ставки аренды
Рост предложения уже отразился на ценах:
-
ставка аренды в классе A по итогам 2025 года снизилась на 7% — до 9,5 тыс. руб. за кв. м в год (без НДС и операционных расходов);
-
в классе B ставки сократились на 2% — до 8,4 тыс. руб. за кв. м в год (без НДС и операционных расходов).
При этом спрос в классе B оказался относительно стабильнее за счёт активности логистических операторов и среднего бизнеса — сегментов, где «меньше роскоши», но больше регулярных операций и потребности в предсказуемых издержках.
Локация снова становится ключевым фактором цены
Разница в ставках всё сильнее зависит от географии предложения. Юг Санкт-Петербурга традиционно лидирует по объёму складов, и это усиливает конкуренцию между объектами — давление на ставки там выше. Север города, напротив, остаётся зоной ограниченного предложения качественных площадей, что поддерживает более высокую цену.
Сооснователь и партнёр Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин отмечает:
«Юг Санкт-Петербурга традиционно лидирует по объему предложения, что усиливает конкуренцию за арендаторов и оказывает давление на ставки аренды... на севере города предложение качественных складов ограничено... есть отдельные объекты, где чистая ставка аренды достигает 12 тыс. рублей за кв. м в год».
Что будет дальше: «волна предложения» к середине 2026 года
К концу I полугодия 2026 года валовый объём предложения на складском рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти может превысить 700 тыс. кв. м. В показатель включены не только доступные для аренды и субаренды блоки, но и площади, которые будут введены или могут освободиться к середине года.
Вывод
Складской рынок Петербурга входит в фазу, где решают не только метры, но и условия: локация, гибкость договора, готовность собственника к переговорному треку и качество объекта. Рост вакансии и коррекция ставок означают усиление позиции арендатора, но не отменяют главного правила: в дефицитных локациях и качественных проектах «премия за удобство» сохраняется — рынок становится более сегментированным и менее однородным.
