Складской рынок Московского региона входит в фазу структурной коррекции. По итогам 2025 года уровень вакантности достиг максимальных значений за последние пять лет, а объёмы нового ввода снизились до минимума за тот же период. На фоне ожидаемого рекордного предложения в 2026 году рынок сталкивается с дисбалансом между спросом и вводом, что уже отражается на ставках аренды и стратегии девелоперов.
Минимальный ввод за пять лет
По итогам 2025 года в Москве и Московской области было введено 1,2 млн кв. м складских площадей, что на 20% меньше, чем годом ранее. Это самый низкий показатель за последние пять лет. Основную часть ввода сформировали проекты формата BTS (build-to-suit) и объекты под конкретных якорных арендаторов, тогда как доля чисто спекулятивного строительства оставалась ограниченной.
Снижение ввода стало логичным следствием осторожной позиции девелоперов на фоне высокой стоимости финансирования и неопределённости со стороны конечного спроса, прежде всего со стороны e-commerce и дистрибуционных операторов.
Вакансия растёт — но структура сложнее, чем кажется
Несмотря на сокращение нового предложения, уровень вакансии вырос до 3%, что на 2,6 п. п. превышает показатель предыдущего года и стало рекордом за пятилетний период. Однако формальная вакантность отражает лишь часть картины.
Ключевым фактором стала так называемая скрытая вакансия, которая формирует около 71% общего объёма потенциально свободных площадей — это порядка 1,5 млн кв. м. Внутри этого объёма:
-
22% приходится на субаренду,
-
14% — на площади, заявленные к освобождению,
-
35% — на спекулятивные проекты, запланированные к вводу в первом полугодии 2026 года.
Таким образом, рынок фактически сталкивается не с одномоментным ростом пустующих складов, а с накопленным объёмом предложения, которое ещё не полностью проявилось в официальной статистике.
Рекордное предложение в 2026 году
Ситуация может заметно обостриться уже в ближайшие 12–18 месяцев. До конца 2026 года в Московском регионе заявлен ввод порядка 1,7 млн кв. м складских площадей — это рекордный показатель за последние три года.
В случае реализации всех заявленных проектов только к концу первого полугодия 2026 года валовый объём нового предложения может превысить 2,1 млн кв. м. Существенная часть этого объёма приходится на спекулятивное строительство, что усиливает риски роста вакантности и давления на ставки аренды.
Давление на ставки уже началось
Коррекция затронула и ценовые параметры. По итогам 2025 года средневзвешенные ставки аренды в складских комплексах класса A снизились до 10 800 руб. за кв. м в год (triple net) против 12 700 руб. годом ранее.
Аналитики ожидают, что в первом полугодии 2026 года ставки могут опуститься в диапазон 9 500–10 000 руб. за кв. м в год (triple net), особенно в проектах со слабой локацией или избыточным предложением аналогичных форматов.
Экспертная оценка: рынок входит в фазу дисбаланса
Сооснователь и партнёр Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин отмечает, что текущая ситуация носит структурный характер:
«Складской рынок впервые за длительный период вошёл в фазу структурного дисбаланса: объём вводимых и проектируемых площадей существенно опережает фактический спрос, прежде всего в сегменте спекулятивного строительства. Это может спровоцировать дальнейший рост вакантности, усиление конкуренции между собственниками и снижение арендных ставок в 2026 году. Но, несмотря на коррекцию, рынок остаётся привлекательным для инвесторов, особенно на фоне постепенного снижения ключевой ставки».
Почему рынок остаётся интересным для инвесторов
Несмотря на рост вакантности и давление на ставки, складская недвижимость сохраняет инвестиционную привлекательность. Причины — высокая ликвидность качественных объектов, стратегическая роль логистики для торговли и промышленности, а также ожидания смягчения денежно-кредитной политики.
В среднесрочной перспективе рынок, вероятно, перейдёт от экстенсивного роста к более избирательной модели, где ключевыми факторами успеха станут локация, качество объекта, гибкость планировочных решений и способность адаптироваться под разные сценарии аренды.
Вывод
Складской рынок Московского региона вступает в фазу охлаждения после нескольких лет перегрева. Рост вакансии и снижение ставок — не признак кризиса, а следствие накопленного дисбаланса между вводом и реальным спросом. Для девелоперов и инвесторов это означает необходимость более взвешенных стратегий, а для арендаторов — расширение возможностей для переговоров и выбора. 2026 год станет определяющим для формирования нового равновесия на одном из ключевых рынков логистической недвижимости страны.
