Закрытая сделка по продаже логистического комплекса «Вэйлкорп» в Шушарах (Санкт-Петербург) стала одной из крупнейших на рынке складской недвижимости за 2025 год. Несмотря на рост вакантности в регионе, объект с годовым арендным потенциалом в 410 млн руб. перешёл под управление ЗПИФ, связанного с УК БФА и Людмилой Коган.
Сделка: трансформация доходного актива в рамках портфельной стратегии
Инвестиционная компания Central Properties продала логопарк площадью 41 тыс. кв. м в петербургском посёлке Шушары. Новый собственник — структура закрытого паевого инвестфонда «Симметрия», находящегося под управлением УК БФА. Бенефициар фонда — предприниматель Людмила Коган, известная также как бывший акционер «Уралсиба» и владелица «Интерлизинга».
Сделка не комментировалась официально, однако по оценкам аналитиков, стоимость актива могла составить от 3,1 до 4 млрд руб. В качестве возможных целей покупки эксперты называют доходное удержание с модернизацией, а также перепозиционирование объекта с последующим включением в состав инвестиционного ЗПИФ — формат, получивший серьёзное развитие на фоне роста спроса на низкорисковые инструменты с арендной доходностью.
От Logicor до Wildberries: как развивался логопарк «Вэйлкорп»
Изначально объект был построен в 2008 году международным девелопером Logicor, однако в марте 2023 года компания приняла решение о выходе с российского рынка. Тогда логопарк был продан структурам Central Properties за 1,7–1,8 млрд руб.
Нынешняя продажа, по оценкам участников рынка, может означать реализацию стратегии фиксации прибыли и ребалансировки портфеля. В сентябре 2025 года Central Properties приобрела новый актив — логистический комплекс в Красноярске площадью 41,4 тыс. кв. м, арендатором которого выступает Wildberries. Это может свидетельствовать о смещении фокуса в сторону регионов с потенциалом роста и более сбалансированной логистической инфраструктурой.
Рынок Санкт-Петербурга под давлением: вакансии растут
Складской рынок Северо-Запада в 2025 году демонстрирует признаки перегрева:
-
По данным Remain, вакантность в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выросла с 1,1% до 3,4%, достигнув 207 тыс. кв. м.
-
Аналогичный уровень пустующих площадей фиксировался лишь в кризисном 2020 году.
-
Основной причиной называют корректировку стратегии логистических операторов и арендаторов, отказывающихся от избыточных помещений на фоне макроэкономической неопределённости.
«Central Properties фиксирует прибыль, перераспределяя капитал в более ликвидные или стратегически важные активы. Что касается покупателя, УК БФА может модернизировать объект либо включить его в структуру паевого фонда — на фоне роста интереса к инвестиционным ЗПИФ это выглядит рационально», — комментирует Алексей Слепов, директор департамента складской недвижимости Ricci.
«Мы наблюдаем резкое расширение объёма свободных складов. Компании стали аккуратнее подходить к аренде: снижается горизонт планирования, растёт интерес к гибким форматам и субаренде. Это заставляет владельцев активов переосмысливать как ценовую политику, так и структуру предложения», — отмечает Виктор Заглумин, партнёр Bright Rich | CORFAC International.
Вывод: сделки есть, но риски растут
Продажа «Вэйлкорпа» подтверждает наличие точечных сделок на зрелом рынке, однако усиливающаяся волатильность спроса и рост вакантности меняют правила игры. В таких условиях арендный доход, локация и потенциальная капитализация актива становятся ключевыми факторами при принятии инвестиционных решений.
