На региональном рынке складской недвижимости назревает одна из крупнейших сделок года. УК «Современные фонды недвижимости» (СФН) ведёт переговоры о покупке 104 тыс. кв. м в логопарке NK Park Ростов-на-Дону у NK Group. По оценкам консультантов, стоимость актива — в диапазоне 7–11 млрд руб., а доходность за счёт долгосрочного контракта с Ozon достигает 11–12% годовых.
На фоне охлаждения регионального рынка интерес институционального инвестора к ростовскому складу — сигнал для девелоперов, маркетплейсов и логистических операторов: качественный объект с якорным арендатором остаётся «защитным» активом, даже когда общий объём сделок проседает.
Кратко
СФН намерена выкупить 104 тыс. кв. м в логопарке NK Park Ростов-на-Дону у NK Group; оценка сделки — 7–11 млрд руб.
Все площади комплекса занимает Ozon по долгосрочному договору аренды; доходность объекта оценивается в 11–12% годовых.
Потенциальная сделка может войти в топ-3 инвестсделок со складами в России в 2025 году и стать крупнейшей на региональном рынке.
Региональный складской рынок охлаждается: объём сделок в 2025 году может сократиться более чем вдвое, до 950 тыс. кв. м, тогда как в Москве ожидается около 1,8 млн кв. м.
По итогам января—ноября 2025 года инвестиции в склады по России снизились на 18% год к году, до 160 млрд руб., при этом более 70% сделок пришлось на ЗПИФы.
Для логистики Юга России сделка фактически закрепляет Ростов-на-Дону как ключевой e-commerce-хаб с долгосрочным присутствием крупного маркетплейса.
Суть сделки: большой фонд, большой логопарк и якорный маркетплейс
По данным участников рынка, СФН ведёт переговоры о покупке 104 тыс. кв. м в логопарке «NK Park Ростов-на-Дону». В NK Group и УК СФН сделку не комментируют, однако консультанты оценивают её масштаб как одну из крупнейших региональных транзакций со складами за последние годы.
Оценки стоимости:
-
Bright Rich | CORFAC International — 9–10 млрд руб.;
-
Ricci — 7–11 млрд руб.
Все площади комплекса арендует маркетплейс Ozon, что обеспечивает прогнозируемый денежный поток. Доходность объекта оценивается в 11–12% годовых — это заметно выше типичных ставок по классическим офисным или торговым активам в крупных городах.
По оценке IBC Real Estate, покупка ростовского логопарка может войти в топ-3 самых крупных инвестиционных складских сделок 2025 года и стать крупнейшей на региональном рынке.
Кто есть кто: СФН и NK Group
УК «Современные фонды недвижимости» управляет закрытыми паевыми инвестиционными фондами (ЗПИФами), ориентированными на коммерческую недвижимость. До 2022 года компания контролировалась Сбербанком, сейчас 99,9% долей владеет АО «Старт», принадлежащее фонду «Модерн». Общая стоимость активов — около 600 млрд руб., под управлением — 2,9 млн кв. м недвижимости. Только за первую половину 2025 года СФН выплатил пайщикам 16,2 млрд руб., что на 46% больше, чем годом ранее.
NK Group (ранее PNK Group) — один из ведущих российских девелоперов складской недвижимости: в портфеле компании 47 складских объектов, годовой объём строительства — около 1,5 млн кв. м. Для NK Group это уже не первая сделка с СФН: фонд ранее выкупил у девелопера 77,4 тыс. кв. м в «NK Park Вешки-2» за 8,1–9,3 млрд руб., а также ведёт переговоры по покупке 118 тыс. кв. м в логопарке «NK парк Домодедово-2».
Связка «девелопер — ЗПИФ» постепенно становится стандартной моделью выхода из проектов: девелопер фокусируется на строительстве и заселении, фонд — на долгосрочной эксплуатации и распределении дохода пайщикам.
Региональные склады: охлаждение рынка и роль якорных арендаторов
Инвестиционный директор УК «Тетис Кэпитал» Андрей Ощепков отмечает, что в регионах привлечь арендатора на складские площади значительно сложнее, чем в Москве: выше риск простоя и ниже ликвидность.
По прогнозу Nikoliers, по итогам 2025 года объём сделок со складами в регионах может сократиться более чем вдвое — до 950 тыс. кв. м, тогда как в Москве ожидается около 1,8 млн кв. м.
В этих условиях объект с уже подписанным долгосрочным договором с крупным маркетплейсом становится редким сочетанием масштабов и предсказуемости. Для фонда:
-
снижается риск вакантности;
-
упрощается структурирование сделки;
-
повышается прозрачность кэш-флоу.
Для арендатора — Ozon — приход институционального собственника означает стабильность статуса площадки и более профессиональный уровень управления объектом.
Почему склады по-прежнему воспринимаются как защитный актив
Несмотря на снижение инвестиционной активности, часть игроков рассматривает складскую недвижимость как защитный инструмент на фоне волатильности других сегментов. Партнёр NF Group Константин Фомиченко отмечает, что склады сохраняют привлекательность именно за счёт привязки к реальному сектору и росту e-commerce.
По данным IBC Real Estate, за 11 месяцев 2025 года инвестиции в склады по России сократились на 18% год к году, до 160 млрд руб. При этом директор департамента складской и индустриальной недвижимости Invest7 Александр Перфильев подчёркивает, что основной драйвер спроса — ЗПИФы: на их долю в 2025 году пришлось более 70% объёма сделок в сегменте.
Сделка в Ростове укладывается в эту логику: крупный фонд перераспределяет капитал пайщиков в устойчивый к колебаниям потребительского спроса актив, завязанный на инфраструктуру маркетплейса.
Логистический эффект: Ростов как южный хаб e-commerce
С логистической точки зрения, покупка логопарка с арендаторами уровня Ozon усиливает роль Ростова-на-Дону как ключевого узла:
-
для южных регионов России (ЮФО, СКФО);
-
для потоков между Центральной Россией и Азово-Черноморским направлением;
-
для консолидации грузов маркетплейса и крупных ритейлеров.
Долгосрочный арендатор:
-
«захватывает» стратегическое расположение склада;
-
может планировать развитие сети ПВЗ и последней мили на горизонте 5–10 лет;
-
получает аргумент для развития локальной сортировки и кросс-докинга в регионе.
Для других игроков (3PL, региональные дистрибьюторы, транспортные компании) наличие такого хаба создаёт точку притяжения: вокруг крупного логопарка легче строить сервисы по аутсорсингу, совместному использованию мощностей, межрегиональным грузовым линиям. [предположение]
Что это значит для рынка и игроков
Для девелоперов складской недвижимости
-
Сделка подтверждает: качественный региональный склад с якорным e-commerce-арендатором способен претендовать на оценку и доходность, сопоставимые с московскими активами.
-
Модель «построил — сдал — продал ЗПИФу» остаётся рабочим выходом из проекта, особенно при высокой стоимости заёмного финансирования.
Для институциональных инвесторов и ЗПИФов
-
Региональные склады с сильными арендаторами — альтернатива перегретому московскому рынку, позволяющая диверсифицировать портфель.
-
Требование № 1 — реальное качество локации и устойчивость договора аренды (срок, индексирование, распределение CAPEX/OPEX).
Для логистики и e-commerce
-
Крупный маркетплейс закрепляет за собой опорный распределительный центр на Юге, что повышает предсказуемость сроков доставки и снижает риск дефицита мощностей в пиковые периоды. [предположение]
-
Для региональных 3PL открывается возможность партнёрств и субаренды в окружении логопарка, развитие совместных маршрутов и сервисов.
Итоги: сделка как индикатор зрелости регионального складского рынка
-
Возможная покупка NK Park Ростов-на-Дону СФН — не просто крупная инвестиционная сделка, а маркер зрелости регионального склада как класса активов.
-
На фоне общего снижения объёма сделок и повышенных рисков вакантности в регионах инвесторы готовы платить за предсказуемый cash-flow и наличие якорного арендатора.
-
Для логистики и e-commerce это сигнал: правильно выбранная локация и долгосрочный договор аренды превращают склад не только в операционный ресурс, но и в привлекательный финансовый продукт для институционального капитала.
Кто сможет совместить эти две логики — операционную и инвестиционную, — тот и задаст стандарты развития складской инфраструктуры в российских регионах на ближайшие годы.
