ТПУ на Комсомольской, в Текстильщиках и на Щелковской – лидеры для развития ритейла
Москва, 28 января 2014 года – CBRE, крупнейшая компания в сфере коммерческой недвижимости в мире, подготовила новое исследование, посвященное изучению транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), наиболее перспективных с точки зрения развития торговли.
Согласно градостроительным планам к 2020 году Правительство Москвы планирует строительство 255 ТПУ двух видов: плоскостные (одноуровневые) ТПУ – перехватывающие парковки и капитальные ТПУ – многоуровневые комплексы с размещением дополнительных сервисов: зал ожидания, попутная торговля и общественное питание, парковка личного транспорта и т.д.
Основываясь на собственном мировом опыте, в своем исследовании CBRE определили 3 критерия для оценки перспективных ТПУ с точки зрения организации торговли: объем пассажиропотока; количество видов транспорта; наличие торговых центров в районе ТПУ. В результате оценки CBRE разделили самые крупные московские ТПУ по трем моделям развития, принятым в мировой практике. Таким образом, получился рейтинг ТПУ в составе вокзалов, на станциях московской кольцевой железной дороги, а также ТПУ на станциях метро с высоким пассажиропотоком. Лидерами в каждой из приведенных моделей, стали соответственно ТПУ на Комсомольской, в Текстильщиках и на Щелковской.
Рейтинг привлекательности проектируемых ТПУ для развития в их составе торговой составляющей
№
Станция
Суммарный пассажиропоток, тыс. чел. / день
Стадии реализации
Упоминаемость
в СМИ
ТПУ в составе ж/д вокзалов
1
Комсомольская
>900
1
Низкая
2
Белорусская
450-500
1
Низкая
3
Павелецкая
300-350
2
Средняя
ТПУ на станциях МКЖД
1
Текстильщики
100-150
0
Средняя
2
Савеловская
100-150
1
Низкая
3
Петровско-Разумовская
100-150
2
Средняя
4
Царицыно
100-150
2
Высокая
5
Рижская
<100
1
Низкая
ТПУ на станциях метро с высоким пассажиропотоком
1
Щелковская
150-200
2
Высокая
2
Выхино
150-200
2
Средняя
3
ВДНХ
150-200
0
Низкая
4
Новогиреево
100-150
0
Низкая
5
Юго-Западная
100-150
2
Низкая
6
Тушинская
100-150
1
Высокая
7
Пражская
100-150
1
Низкая
8
Тёплый стан
100-150
2
Низкая
9
Кузьминки
100-150
2
Средняя
10
Красногвардейская
<100
2
Средняя
11
Речной вокзал
<100
1
Средняя
12
Партизанская
<100
2
Средняя
Источник:исследование CBRE
Кроме трёх моделей ТПУ представленных выше, также существует модель развития ритейла в метро. Но крайне важно понимать, что для станций метро с пассажиропотоком меньше 50 тыс. чел. в день достаточно присутствия лишь ограниченного числа магазинов сопутствующих товаров. Так, в качестве примера модели развития ритейла в метро приводится Лондонское метро. Ритейл там представлен, в основном, киосками. Киоски размещаются в кассовых зонах и в переходах между станциями. Их стандартная площадь 7-12 кв. м. Площадь киосков у входа в метро 30-50 кв. м, но чаще это мини магазины, площадью порядка 100 кв. м. При этом, следует отметить, что в планах Лондонской мэрии есть привлечение на станции метро ряда сетевых игроков, а также развития там инфраструктуры онлайн-покупок, например, пунктов выдачи заказов. Как отмечается в исследовании, в планах правительства Лондона размещать на станциях такие сети как WH Smith, Caffè Nero, John Lewis и Tesco, предлагая им выгодные условия аренды.
В исследовании уделено большое внимание доли составляющей ритейла в общей площади ТПУ, а также типичным составам арендаторов. Оба показателя зависят от пассажиропотоков, проходящих через ТПУ.
Так, на «сильных» ТПУ, через которые проходят 3-5 видов транспорта, торговые площади обычно в два раза больше, чем там, где проходят 1-2 вида транспорта. При этом доля торговых площадей от общей площади объекта может колебаться от 7% до 20-30%.
На «сильных» ТПУ количество магазинов, как правило, в 1,5 – 2 раза больше, чем на «слабых».
С точки зрения состава арендаторов, доминирующее положение занимают кафе и рестораны – 30-40%. Еще порядка суммарно 20% приходится на аптеки, киоски прессы, книг и прочие магазины сопутствующих товаров. С усилением транспортно-пересадочной функции, как правило, растет доля магазинов одежды и обуви, которая может достигать 20-25% от общего числа магазинов на ТПУ.
Максим Палт, аналитик отдела исследований рынка торговой недвижимости CBRE, комментирует результаты отчета:
«Конкуренция на рынке торговой недвижимости Москвы с каждым годом растет, и найти удачную локацию для нового торгового центра становится все сложнее. Мировой опыт показывает, что развитие ритейла в рамках транспортно-пересадочных узлов крайне перспективно, поскольку они являются точками притяжения большого числа потенциальных покупателей. В зависимости от типа ТПУ ритейл может развиваться в рамках железнодорожного вокзала, как это сделано в Бирмингеме, или в виде комплексного освоения территорий, как это делается в районах Кингс-Кросс и Сент-Панкрас в Лондоне. Но чаще всего торговые площади размещаются в здании самого транспортно-пересадочного узла, как в случае станции Южный Кенсингтон в Лондоне. Создав выгодные условия для частных инвесторов, правительство Москвы сможет привлечь значительные средства для реализации своих планов по строительству ТПУ и улучшению транспортной ситуации в городе».
