Рынок качественной складской недвижимости в странах Центральной Азии, Закавказья и Беларуси по итогам 2025 года превысил 5 млн кв. м. По данным NF GROUP, за девять месяцев предложение выросло на 7%, но свободных площадей это почти не добавило: ни в одной из рассматриваемых стран вакантность не превышает 5,8%, а в нескольких юрисдикциях свободных складов фактически нет.
Новый ввод увеличивает масштаб рынка, но не снимает его главного ограничения. Дефицит качественных площадей по-прежнему удерживает ставки аренды на высоком уровне.
Рынок растет неравномерно
Совокупный ввод новых площадей в 2025 году составил 439 тыс. кв. м. Из них 62% пришлось на Казахстан, 25% — на Беларусь, 12% — на Узбекистан. Эти три страны и формируют динамику всего макрорегиона.
По объему предложения лидируют Казахстан с 1,9 млн кв. м, Беларусь с 1,83 млн кв. м и Узбекистан с 556 тыс. кв. м. Дальше разрыв становится заметным: в Азербайджане — 431 тыс. кв. м, в Грузии — 143 тыс. кв. м, в Армении — 94 тыс. кв. м, в Кыргызстане — 66 тыс. кв. м, в Таджикистане — 10 тыс. кв. м.
Общая цифра в 5 млн кв. м скрывает довольно простую картину: новое предложение по-прежнему концентрируется в нескольких странах, тогда как остальные рынки остаются небольшими по масштабу.
Вакантность у нулевых отметок
В Казахстане по итогам 2025 года вакантность составила 5,8%, в Узбекистане — 1,7%, в Азербайджане — 0,2%. В Беларуси, Грузии, Армении, Кыргызстане и Таджикистане свободных площадей не было вовсе.
Для части стран это уже устойчивая конфигурация, а не краткосрочный перекос. По данным NF GROUP, в Беларуси, Кыргызстане и Таджикистане свободные площади отсутствуют более двух лет.
Даже там, где вакантность формально сохраняется, запас предложения невелик. В Казахстане доступные площади сосредоточены главным образом в новых объектах, введенных за последние полтора года. В Узбекистане свободные площади класса A представлены одним блоком на 7,5 тыс. кв. м.
Ставки реагируют на нехватку площадей
Наиболее высокие средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на объекты класса A зафиксированы в Узбекистане — $130 за кв. м в год, в Кыргызстане — $127, в Казахстане — $122 без НДС. В Беларуси ставка на объекты класса A в Минске и Минской области выросла до $100 за кв. м в год.
Там, где свободных объектов класса A уже нет, расчеты смещаются к классу B или к будущему предложению. Такова ситуация, например, в Азербайджане и Армении. В Азербайджане ставка по итогам года сохранялась на уровне $71 за кв. м в год, при том что предложение было представлено одним блоком площадью менее 1 тыс. кв. м. В Армении ставка также составляла $71 за кв. м в год.
Белорусский рынок здесь особенно показателен: рост ставки аренды класса A до $100 за кв. м в год NF GROUP связывает с длительным дефицитом наиболее качественных объектов.
Следующая волна уже заявлена
По прогнозу NF GROUP, при сохранении заявленных сроков ввода в 2026–2027 годах совокупный объем предложения в странах Центральной Азии, Закавказья и Беларуси может увеличиться еще примерно на 3 млн кв. м. Наиболее крупный прирост компания ожидает в Казахстане — около 1,6 млн кв. м завершенного строительства. В Узбекистане NF GROUP прогнозирует более 460 тыс. кв. м нового предложения в 2026–2027 годах, в Беларуси — свыше 200 тыс. кв. м уже по итогам 2026 года.
Для Закавказья отдельной точкой роста может стать Грузия: по оценке NF GROUP, именно она способна стать лидером субрегиона по объему нового строительства в 2026 году. В Кыргызстане и Таджикистане даже ограниченный ввод может заметно изменить структуру предложения — из-за низкой базы.
Пока это лишь заявленный pipeline. На конец 2025 года рынок остается в той же конфигурации: предложение растет, дефицит качественных площадей сохраняется.
Вывод
Складской рынок Центральной Азии, Закавказья и Беларуси стал крупнее, но не свободнее. Основной прирост пришелся на Казахстан, Беларусь и Узбекистан, однако даже этот ввод не снизил напряжение: вакантность осталась минимальной, ставки — высокими.
Если заявленные проекты будут введены в срок, рынок получит существенный прирост площадей. Но по состоянию на конец 2025 года его по-прежнему определяет дефицит качественных складов.
