Складской рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области резко сменил тональность: предложение выросло до рекордного уровня, а сделки просели почти в четыре раза. По данным NF GROUP, за первое полугодие 2026 года в регионе ввели 358 тыс. кв. м складов классов А и В, тогда как объем сделок составил 37 тыс. кв. м. Рост свободных площадей уже давит на запрашиваемые ставки и дает арендаторам больше пространства для выбора.
Предложение вышло вперед
Первое полугодие стало рекордным для складского рынка Петербурга и Ленинградской области по объему нового качественного предложения. В эксплуатацию ввели 358 тыс. кв. м складских площадей классов А и В — максимум для аналогичных периодов за всю историю наблюдений NF GROUP в регионе. Совокупный объем качественных складов достиг 6,5 млн кв. м.
Для рынка, который несколько лет работал при ограниченном выборе качественных объектов, такой ввод меняет характер переговоров. Новые площади выходят быстрее, чем арендаторы и покупатели готовы их занимать. За январь—июнь 2026 года объем сделок составил 37 тыс. кв. м — почти в четыре раза меньше, чем за тот же период прошлого года.
Доля свободных площадей с учетом субаренды поднялась до 5,6%, прибавив 3,8 п. п. к уровню конца 2025 года. NF GROUP связывает эту динамику с рекордным вводом новых объектов при сокращении спроса.
Ставки начали реагировать
Рост свободных площадей перешел в давление на коммерческие условия. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие склады класса А по итогам II квартала 2026 года составила 10 380 руб. за кв. м в год без учета НДС и OPEX. Это на 6% ниже уровня конца 2025 года. Основной причиной снижения NF GROUP называет появление большого объема вакантных площадей.
Для арендатора важна не только ставка. При дефиците качественных складов компания часто выбирает из небольшого числа доступных вариантов; при росте вакантности появляется время сопоставлять объекты, обсуждать условия и оценивать расширение складской сети без прежнего давления нехватки площадей.
Илья Князев, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге, описывает ситуацию как смену рыночной парадигмы: дефицит качественных площадей постепенно уступает место более широкому выбору доступных объектов. По его словам, арендаторы получают больше времени для принятия решений, могут детальнее сравнивать условия и рассматривать несколько площадок параллельно.
Читайте также: Вакантность складов растет: что меняется для арендаторов Московского региона
Окно для пересмотра условий
Для логистических операторов, дистрибьюторов, ритейлеров и компаний с распределенной складской сетью аренда остается заметной частью операционной экономики. Снижение запрашиваемых ставок и рост выбора позволяют внимательнее сопоставлять ставку, срок договора и наличие альтернативных площадок.
При этом данных для выводов о том, какие сегменты спроса сокращаются сильнее или какие арендаторы первыми воспользуются изменением условий, недостаточно. Рынок расширяет ценовой и переговорный диапазон, но не превращает каждую сделку в автоматическую скидку.
Для собственников и девелоперов ситуация становится жестче. При высоком вводе и слабом объеме сделок конкуренция за арендатора усиливается, а вакантность начинает заметнее влиять на коммерческие параметры. Ставка зависит уже не только от качества объекта, но и от общего объема свободных площадей.
Вторая половина года покажет глубину сдвига
NF GROUP прогнозирует, что к концу 2026 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие склады класса А может снизиться до 9 500 руб. за кв. м в год. В компании также ожидают, что вакантность с учетом субаренды может скорректироваться до 5,2% за счет постепенного заполнения части площадей.
Восстановление активности будет зависеть от готовности бизнеса запускать новые инвестиционные циклы и принимать решения о расширении. По прогнозу NF GROUP, совокупный объем сделок по итогам 2026 года может составить 150–200 тыс. кв. м.
Во втором полугодии рынок будет проверять два параметра: скорость заполнения новых объектов и устойчивость давления на запрашиваемые ставки. Пока спрос не поглощает новый ввод прежними темпами, складская аренда в Петербурге остается более конкурентной для собственников и более гибкой для арендаторов.
