В Московском регионе сегмент light industrial быстро выходит из стадии, когда качественные площади оставались редким товаром. По данным NF GROUP, по итогам 2025 года объем предложения объектов классов A и B приблизился к 900 тыс. кв. м, а к концу 2026 года может достичь 1,7 млн кв. м. С новыми проектами растут вакантность и конкуренция, а ставки аренды уже перестали двигаться только вверх.
К 2028 году, по прогнозу NF GROUP, совокупный объем light industrial в Московском регионе может вырасти до 3,4 млн кв. м. Вопрос теперь не в том, будет ли сегмент расширяться, а в том, как быстро рынок поглотит новое предложение и какие форматы окажутся устойчивее.
Предложение прибавляет в масштабе
Основу сегмента по-прежнему формирует одноэтажный light industrial. По итогам 2025 года его объем достиг 776 тыс. кв. м, увеличившись на 73% за год. Параллельно на рынок вышел и новый для Москвы формат — многоэтажный light industrial. На конец 2025 года объем таких объектов составил около 100 тыс. кв. м, а к концу 2026 года, по прогнозу NF GROUP, может вырасти до 316 тыс. кв. м.
NF GROUP связывает развитие многоэтажного формата с программой КРТ, сносом и редевелопментом устаревших промышленных объектов Москвы. Рынок расширяется не только количественно, но и по структуре предложения.
Если прогноз компании по вводу в 2026 году реализуется полностью, рынок почти удвоится за год — до 1,7 млн кв. м. К 2028 году из общего объема в 3,4 млн кв. м на одноэтажные объекты, по оценке NF GROUP, придется 2,2 млн кв. м, на многоэтажные — 1,2 млн кв. м.
Дефицит перестает быть нормой
Быстрое наращивание предложения меняет и текущий баланс. По итогам I квартала 2026 года доля вакантных площадей в существующих объектах light industrial составила около 10%. Для сравнения: по итогам 2024 года этот показатель находился на уровне 6%, а к концу 2025 года вырос до 14%. В начале 2026 года вакантность частично скорректировалась, но рынок уже заметно отличается от периода, когда качественные блоки уходили практически до ввода объекта в эксплуатацию.
Партнер NF GROUP Константин Фомиченко говорит об этом прямо: темпы роста предложения опережают объемы поглощения. По его словам, это требует от девелоперов более взвешенного подхода к планированию, продуктовой концепции и темпам вывода проектов.
Сама по себе вакантность на уровне 10% не выглядит избыточной для растущего сегмента. Но при текущем объеме нового ввода предложение уже нельзя считать автоматически востребованным только потому, что оно новое и относится к качественному формату.
Аренда реагирует первой
Перемены быстрее всего проявились в ставках аренды. По итогам I квартала 2026 года средневзвешенная ставка аренды в свободных блоках light industrial класса A в Московском регионе составила 13 515 руб. за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. Это на 7,4% ниже уровня конца 2025 года, когда показатель составлял 14 590 руб. за кв. м в год.
В NF GROUP связывают снижение не с повсеместным удешевлением сегмента, а с выходом нового предложения в аренду в одном из объектов, удаленных от МКАД: часть площадей там ранее была представлена только в формате продажи. Средневзвешенная ставка стала чувствительнее к качеству и географии нового предложения.
Рынок аренды становится менее однородным. Расположение и параметры объекта сильнее влияют на итоговую цену, чем в фазе дефицита.
Продажа держится устойчивее
В сегменте продажи картина остается более стабильной. По предварительным данным NF GROUP, в I квартале 2026 года средневзвешенная цена продажи объектов light industrial классов A и B составила 126 640 руб. за кв. м без учета НДС. Это на 4,8% выше уровня I квартала 2025 года, когда показатель находился на отметке 120 800 руб. за кв. м, хотя на 4% ниже конца 2025 года, когда средневзвешенная цена достигала 132 300 руб. за кв. м.
В компании объясняют квартальную коррекцию поглощением более дорогих блоков в проектах, расположенных в непосредственной близости к МКАД, в начале 2026 года. Здесь изменение средней цены связано скорее со структурой доступного предложения, чем с общим ослаблением рынка.
Разница между арендой и продажей пока остается одной из главных особенностей текущего этапа. Аренда быстрее реагирует на рост числа доступных площадей, рынок продажи сохраняет более плавную динамику и не подтверждает сценарий широкого снижения цен.
После дефицита
Сегмент light industrial в Московском регионе продолжает расти высокими темпами, но рост уже не гарантирует прежней простоты сбыта. По мере расширения предложения рынок становится чувствительнее к качеству проекта, его расположению и формату вывода площадей. Прежняя логика, при которой новые объекты почти автоматически находили пользователя, уходит.
Прогноз NF GROUP о росте рынка до 3,4 млн кв. м к 2028 году выглядит в этом смысле двояко. Для девелоперов это масштабный потенциал и одновременно более жесткая проверка продуктовой стратегии. Для самого сегмента — следующий этап развития, на котором важен уже не только объем нового строительства.
