Складская недвижимость России выходит из периода, когда дефицит площадей почти автоматически работал в пользу собственников. Сделок стало меньше, новое предложение продолжает расти, свободные площади и субаренда расширяют выбор для арендаторов. По предварительным данным NF GROUP, в I полугодии 2026 года объем сделок снизился до 603 тыс. кв. м — минимального полугодового показателя за последние шесть лет.
Спрос стал осторожнее
В I полугодии 2025 года на рынке складской недвижимости России было заключено сделок на 1,4 млн кв. м. В I полугодии 2026 года показатель сократился на 57%, до 603 тыс. кв. м. По прогнозу NF GROUP, по итогам всего года объем сделок может составить 2,8–3,2 млн кв. м против 3,3 млн кв. м в 2025 году.
Меняется не только объем рынка, но и размер спроса. Средняя площадь сделки в I полугодии 2026 года составила 13,1 тыс. кв. м, что на 40% ниже уровня годом ранее. После периода крупных BTS-проектов спрос смещается к аренде готовых спекулятивных площадей и более точечным размещениям.
Арендатор получает больше сценариев: занять готовую площадь, пересмотреть масштаб размещения, рассмотреть субаренду или вернуться к переговорам по текущему договору. Собственнику приходится конкурировать уже не только локацией. Значение получают условия, сроки, гибкость договора и скорость заполнения объекта.
Новое предложение меняет переговоры
Напряжение формируется между сдержанным спросом и продолжающимся вводом площадей. По прогнозу NF GROUP, в 2026 году в России может быть введено 7 млн кв. м складской недвижимости. Из этого объема 2 млн кв. м уже введены в эксплуатацию, еще 5 млн кв. м находятся на стадии строительства.
В период дефицита арендатору приходилось быстрее принимать решение: подходящих объектов было меньше, а операционная потребность в складе часто не позволяла долго ждать. При росте доступного предложения появляется больше альтернатив, а вместе с ними — больше пространства для торга.
Партнер NF GROUP Константин Фомиченко связывает текущую ситуацию с усилением конкуренции между собственниками. По его оценке, значительный объем нового предложения при сдержанной активности по сделкам постепенно меняет баланс в пользу арендаторов: у компаний появляется больше вариантов для выбора, а коммерческие условия становятся гибче.
Читайте также: Падение спроса на склады давит на ставки и усиливает арендаторов
Готовые площади выходят вперед
В I полугодии 2026 года 66% объема сделок пришлось на аренду готовых спекулятивных площадей. BTS-аренда заняла 17%, еще 17% пришлось на субаренду.
По итогам 2025 года структура была иной: на аренду готовых площадей приходилось 54%, на BTS-аренду и BTS-продажу — по 17%, на субаренду — 10%, на продажу — 2%.
Готовые склады получают преимущество там, где компаниям важнее закрыть конкретную операционную задачу, чем запускать крупный индивидуальный проект с длинным горизонтом. BTS остается частью рынка, но уже не задает общую динамику так жестко, как в период крупных размещений. Сокращение средней площади сделки показывает более точную привязку складского ресурса к текущей нагрузке.
Субаренда добавляет рынку еще один слой конкуренции. Для арендатора это дополнительный канал выбора. Для собственника прямой аренды — давление со стороны площадей, которые выводят на рынок компании с избыточным складским ресурсом.
Москва задает тон
На Московский регион в I полугодии 2026 года пришлось 82% спроса на складские площади, по данным NF GROUP. Доля регионов России составила 12%, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — 6%.
В Московском регионе новая конфигурация рынка видна особенно четко. По предварительным итогам I полугодия 2026 года доля свободных складских площадей здесь достигла 6,7% с учетом субаренды и 4,4% по прямой аренде. Объем свободных площадей в объектах классов А и B во II квартале оценивается в 1,9 млн кв. м, из которых 651 тыс. кв. м приходится на предложения субаренды.
Пока Москва и Подмосковье концентрируют основную часть спроса, рост свободного предложения в этом узле влияет на ожидания рынка шире, чем локальная статистика. Арендаторы сравнивают уже не только объекты и локации, но и сроки, ставку, готовность собственника к уступкам, условия въезда и продления.
Ставка снова обсуждается
NF GROUP прогнозирует дальнейшую корректировку ставок. В Московском регионе ставка аренды сухих складов класса А может снизиться с 10,5 тыс. руб. за кв. м в год в I полугодии 2026 года до 9,5 тыс. руб. за кв. м в год к концу года без учета НДС и операционных расходов.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области компания прогнозирует снижение с 10,3 тыс. до 9,5 тыс. руб. за кв. м в год. В региональных городах — с 9,7 тыс. до 9,5 тыс. руб. за кв. м в год.
Эти оценки не означают автоматического удешевления склада для любого арендатора. Итоговая экономика договора зависит от локации, класса объекта, площади, срока аренды, технических требований и доступных альтернатив. Но при росте вакантности и увеличении объема готовых площадей арендатор получает больше аргументов не только по ставке, но и по набору коммерческих условий.
Для логистических операторов, ритейла, дистрибуции и e-commerce такая фаза рынка дает повод пересчитать складской контур. Не обязательно расширяться. В условиях более широкого выбора компании могут проверить, соответствуют ли действующие площади, ставки и сроки договора текущей структуре спроса.
Для собственников и девелоперов вопрос смещается от самого факта наличия склада к качеству предложения. В более конкурентной среде важнее не только построить или удержать объект, но и найти арендатора, чья операционная модель выдержит срок договора и загрузит площадь.
Рынок складской недвижимости не переходит в режим простого снижения цен. Он становится более переговорным. Дефицит перестает быть универсальным аргументом владельца площади, а для арендатора склад снова превращается в ресурс, по которому можно выбирать, сравнивать и торговаться.
