Один из лидеров российской розницы — X5 — планирует крупный инфраструктурный проект: строительство мультитемпературного логистического комплекса в Подмосковье. Сделка может стать крупнейшей в портфеле ритейлера и свидетельствует о стратегическом смещении акцента в сторону устойчивого контроля над цепями поставок. Почему компания выбирает модель built-to-suit и какие последствия это может иметь для логистического рынка региона?
Новый логистический хаб: масштаб, формат, цели
X5, управляющая сетями «Пятёрочка», «Перекрёсток» и «Чижик», ведёт переговоры с девелопером «Ромекс Group» о строительстве склада площадью 85 тыс. кв. м на юго-востоке Московской области. Этот объект, по оценкам экспертов, обойдётся ритейлеру в 7–10,5 млрд рублей в зависимости от оснащения, так как речь идёт о мультитемпературной инфраструктуре с высокой степенью технологической адаптации.
Такой формат предполагает размещение одновременно нескольких температурных зон — от заморозки до зоны хранения готовых блюд и фреша — с возможностью интеграции производственных модулей. Подобная конфигурация позволяет централизовать логистику сразу для нескольких торговых сетей холдинга, повышая эффективность и управляемость товаропотоков.
Почему built-to-suit?
Выбор в пользу модели built-to-suit (строительство под конкретного арендатора) не случаен. На рынке ощущается дефицит крупных мультитемпературных складов, особенно в столичном регионе. По словам партнёра Invest7 Александра Перфильева, адаптация готовых площадок под высокие требования X5 была бы экономически менее выгодной, чем строительство «с нуля».
По оценкам NF Group, 99% складского фонда X5 находится в аренде. Но в случае нового проекта речь, вероятно, идёт о долгосрочном договоре с привязкой к техническому заданию арендатора, что снижает операционные риски и даёт контроль над логистической инфраструктурой без необходимости прямой покупки активов.
Финансовый масштаб сделки
В зависимости от конфигурации и используемого оборудования инвестиции в проект составят от 7 до 10,5 млрд рублей. При этом ожидаемая годовая арендная ставка составляет около 11 тыс. рублей за 1 кв. м, то есть X5 может платить до 935 млн рублей ежегодно. Учитывая уровень инфляции, это решение может оказаться выгодным в долгосрочной перспективе.
Для сравнения: в 2024 году выручка X5 выросла на 24,2% (до 3,9 трлн руб.), а чистая прибыль — на 21,9% (до 110 млрд руб.). Инвестиции в логистику в этом контексте выглядят как стратегическое переосмысление опорных точек роста.
Тренд на индивидуальные склады
Согласно аналитике CMWP, доля объектов built-to-suit в новом строительстве в Москве и Подмосковье за январь—сентябрь 2025 года достигла 34%, что на 10 п.п. выше аналогичного периода прошлого года. Это свидетельствует о растущем спросе на складскую недвижимость, полностью соответствующую специфике конкретного бизнеса — особенно со стороны сетевого ритейла, фармы и e-commerce.
К концу 2025 года в столичном регионе ожидается ввод 1,9 млн кв. м новых логистических объектов — на 12% больше, чем в 2024 году. Причём более половины прироста обеспечивают именно сделки built-to-suit, заключённые годом ранее.
Кто строит
Партнёром X5 в проекте выступает «Ромекс Group» — девелопер с портфелем проектов площадью более 2,4 млн кв. м. Компания известна реализацией объектов в Краснодаре и Анапе (включая сеть ТРЦ «Красная площадь»), а также гостиничного комплекса Four Points by Sheraton. По итогам 2024 года её выручка выросла на 22% (до 17 млрд руб.), а чистая прибыль — на 39% (до 130 млн руб.), что говорит о стабильной финансовой базе для реализации проектов федерального уровня.
Что это значит для рынка
Если сделка будет закрыта, новый логистический центр станет не только крупнейшим в портфеле X5, но и знаковым событием для складского рынка Подмосковья. Растущий интерес ритейлеров к собственным хабам — это сигнал трансформации логистических стратегий: от оперативного реагирования к устойчивому контролю и точной настройке всей цепи поставок — от производителя до магазина.
Такая инфраструктура также может стать основой для дальнейшего масштабирования сервисов доставки, развития собственной кухни и укрепления омниканальных моделей.
Выводы
-
X5 делает ставку на укрепление логистической инфраструктуры как на ключевой элемент конкурентного преимущества.
-
Формат built-to-suit становится всё более востребованным среди крупнейших игроков — он позволяет кастомизировать объект под задачи бизнеса и оптимизировать долгосрочные издержки.
-
Для девелоперов и инвесторов это сигнал: рынок логистики в Подмосковье остаётся одним из самых активных и инвестиционно привлекательных в России.
