На московском офисном рынке формируется заметный сдвиг: девелоперы все чаще выводят новые бизнес-центры не в аренду, а в продажу блоками. По данным IBC Real Estate, объем экспозиции офисов для продажи на стадии строительства и проектирования за январь—ноябрь достиг 976 тыс. кв. м — почти втрое больше, чем годом ранее. Причины — рост себестоимости строительства и дорогие заемные средства, а спрос подпитывают одновременно конечные пользователи и инвесторы на фоне растущих ставок аренды и низкой вакансии. Для бизнеса это меняет не только финансовую логику владения офисом, но и практику управления инфраструктурой: от переездов и fit-out до планирования «последней мили» для сотрудников и поставщиков сервисов.
Что произошло: рынок офисов все больше напоминает рынок «квартир для бизнеса»
Согласно исследованию IBC Real Estate, за январь—ноябрь объем предложения строящихся и проектируемых офисов, предлагаемых к продаже в Москве, вырос почти втрое — до 976 тыс. кв. м. Для девелоперов продажа блоков рассматривается как самый быстрый способ вернуть инвестиции в условиях подорожания строительства и все еще дорогих денег.
Параллельно растет спрос на покупку офисов:
-
со стороны конечных пользователей, которым в условиях низкой вакансии сложно найти качественные помещения под штаб-квартиры;
-
со стороны инвесторов, покупающих блоки под последующую сдачу в аренду.
По оценке Nikoliers, доля продаж в общем объеме сделок по итогам года может достигнуть 62%, а к 2029 году — 71%.
Почему девелоперам выгоднее продавать, чем сдавать
1) Дорогой капитал + рост себестоимости
В логике девелопера аренда — это «длинные деньги», а продажа — быстрый возврат капитала. На фоне роста себестоимости строительства и высокой стоимости заемных средств продажа блоков становится способом снизить финансовый риск.
2) Рынок аренды с низкой вакансией поддерживает мотивацию покупать
В материале отмечается, что вакансия на офисном рынке Москвы находится на критически низких значениях; доля свободных площадей держится на уровне 5%. В такой ситуации покупка становится для части компаний практически единственным способом «закрепить» качественные площади под себя.
3) Покупка как защита от инфляции и роста ставок
Покупка офиса позволяет компаниям защититься от инфляции и стремительного роста арендных ставок — этот аргумент прямо звучит в комментариях рынка.
География проектов: где строят офисы «на продажу» и почему это важно бизнесу
Основной объем проектов сосредоточен в зоне от ТТК до МКАД — 75% от общего объема предложения офисов на продажу. В зоне от Садового кольца до ТТК — 17%, а за МКАД — 8%. Причина смещения — в том числе приход на офисный рынок жилых застройщиков, реализующих офисы для получения льгот в рамках программ мест приложения труда (МПТ) и комплексного развития территорий (КРТ). Доля бизнес-центров, реализуемых по программе МПТ, оценивается примерно в 42%.
Для компаний это не просто вопрос престижа локации. Это:
-
другая транспортная доступность для сотрудников и подрядчиков,
-
иной профиль «последней мили» (курьеры, сервисные бригады, снабжение),
-
и, как следствие, другая стоимость операционного обслуживания офиса.
Что это значит для логистики и управления цепочками поставок компаний
Хотя тема относится к коммерческой недвижимости, практические последствия напрямую попадают в контур управленцев по логистике, supply chain и операционной эффективности — особенно в компаниях с крупными штаб-квартирами, бэк-офисами и сервисными функциями.
1) Офис становится «инфраструктурным активом», а не статьей аренды
Переход к покупке означает, что компания чаще берет на себя:
-
долгосрочные обязательства по эксплуатации,
-
управление инженерной инфраструктурой,
-
закупки услуг (facility management, клининг, охрана, ИТ-инфраструктура),
-
и управление рисками простоев.
Это расширяет роль операционных функций: офис превращается в объект, требующий зрелой модели снабжения и SLA с подрядчиками.
2) Fit-out и переезд — отдельный проект supply chain
Покупка блока почти всегда требует адаптации (планировка, инженерия, мебель, ИТ). Это проект со своей цепочкой поставок, где ключевые риски — сроки, доступность подрядчиков и качество координации.
Практическая ошибка, которую компании допускают в таких проектах: считать fit-out «строительной задачей». На деле это логистическая задача по управлению потоками работ и поставок в условиях ограничений объекта (временные окна, лифты, режим доступа, требования УК/девелопера).
3) Рынок инвесторов в офисах усиливает конкуренцию за качественный продукт
Если значимая доля блоков покупается инвесторами под аренду, корпоративные арендаторы получают более фрагментированный пул владельцев и потенциально более сложные переговоры по сервису и эксплуатации (разные ожидания по CAPEX/OPEX, разная готовность инвестировать в качество здания). Это фактор, который стоит закладывать в риск-модель владения/аренды.
Прогноз: тенденция может закрепиться, но возможен разворот при снижении ставки
В материале приводится прогноз Ricci: к концу 2026 года доля проектов, реализуемых через продажу, может составить 82%. Также отмечается, что до 2030 года в Москве может появиться около 5 млн кв. м недвижимости, при этом только 5% придется на офисы для сдачи в аренду.
При этом допускается, что доля объектов под аренду может начать расти по мере снижения ключевой ставки ЦБ — то есть рынок сохраняет опцию возврата к более «арендной» модели при удешевлении денег.
Вывод
Рост предложения офисов «на продажу» в Москве — это реакция девелоперов на дорогие деньги и рост себестоимости, усиленная спросом компаний и инвесторов на фоне низкой вакансии и роста арендных ставок. Для бизнеса это означает сдвиг от гибкой аренды к инфраструктурным решениям с более сложным операционным контуром: управление объектом, проектные поставки для fit-out, сервисная логистика и устойчивость эксплуатации становятся конкурентным фактором, а не «поддерживающей функцией».
