На фоне сохранения дефицита доступных площадей на рынке компании-арендаторы охотно рассматривают предложения аренды гибких офисов
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, отмечает в 2021 году рекордный с 2019 года объем сделок аренды гибких офисных пространств. Всего в 2021 года для организации гибких рабочих пространств было арендовано 72 700 кв. м, что очень близко к показателю 2019 года, когда был зарегистрирован рекордный объем сделок, 74 000 кв. м. В 2022 году мы ожидаем сохранение активности операторов на высоком уровне, однако она будет ограничена доступным предложением.
На фоне сохранения дефицита доступных площадей на рынке компании-арендаторы охотно рассматривают предложения аренды гибких офисных пространств. Так, за 2021 год объем сделок в данном сегменте составил 127 700 кв. м. В 2020 году этот показатель был в 3,4 раза меньше, 37 700 кв. м.
По данным CBRE, в регионах России наблюдается дефицит качественного офисного предложения, при этом фиксируется определенный запрос от компаний, желающих арендовать офисные площади. Ввиду долгого срока реализации (от момента проектирования до открытия) классических офисных центров, многие компании готовы рассматривать гибкие офисные пространства (коворкинги) для размещения своих сотрудников. В этой связи существует высокий спрос на качественные пространства с уникальными рабочими площадками, продуманной инфраструктурой и инновационными решениями.
Крупнейшие сделки в сегменте гибких офисов в IV квартале 2021 года
Источник: исследования CBRE, январь 2022 г.
По итогам IV квартала 2021 года общий объем предложения гибких офисных пространств составил 303 300 кв. м. За год в Москве открылось 86 700 кв. м, из которых в IV квартале были запущены 46 400 кв. м. Среди крупных площадок новый коворкинг Space 1 в БЦ «Новый Балчуг», можно также отметить гибкие пространства WorkNation в «Башне Федерация», Flexity в «Павелецкой Плазе». Apollax Group в «Бригантина Хoлл».
В 2022 году заявлено открытие 19 гибких пространств объемом почти 131 400 кв. м. Часть из них - это build-to-suit (строительство под клиента) площадки, которые ранее ожидались в 2021 году, но были перенесены на 2022 год. Их объем составляет 58 800 кв. м. Помимо bts-площадок на 2022 год планируются к открытию 7 гибких пространств площадью 72 600 кв. м.
В IV квартале 2021 года на рынке выросла активность ряда игроков по увеличению своего портфеля. Было заключено несколько крупных сделок: оператор Space 1 арендовал 11 500 кв. м в БЦ Невис, Ключ – 4 260 кв. м в Софийской наб., 30 под гибкий офис для СберМегаМаркет, Smart Office – 2 800 кв. м в МФК Сотый. В 2022 году активность операторов сохранится на высоком уровне, однако она будет ограничена доступным предложением.
Доля крупных операторов гибких офисных пространств продолжает сокращаться, с одной стороны, за счет роста портфелей других игроков, с другой стороны, на рынок выходят новые компании. 10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют 60% рынка. Лидером по объему открытых площадок к концу 2021 г. является Space 1 (10%), далее следует SOK (8%) и IWG (бренд Regus) с долей 7,3%. Другие крупные игроки: «Ключ» (6,7%), «Мой кабинет» и WeWork с равной долей 5,4%, Meeting Point (5,2%), Workki (4,4%), Grow up (4,1%), «Атмосфера» (3,5%).
Верхний диапазон ставок аренды демонстрирует рост как за нефиксированное рабочее место, так и за рабочее место в сервисном офисе. Средний диапазон ставок аренды за нефиксированные рабочие места составляет 13 000–30 000 руб. За рабочее место в сервисном офисе: 20 000–50 000 руб., максимальные ставки аренды, 35 000–70 000 руб., запрашиваются за рабочие места в Центральном деловом районе и в Москве-Сити. Ставки включают НДС.
Василий Григорьев, директор отдела исследований рынка CBRE: «Сервисные офисные помещения - не новое явление на офисном рынке Москвы, однако в последние годы этот сектор значительно наращивает обороты. Компании, понимая для себя плюсы аренды не традиционных, а гибких офисов, создают достаточно стабильный спрос. Операторы, в свою очередь, видя потенциал этого рынка, наращивают портфели. В результате, в Москве за последние пять лет предложение гибких офисных пространств, сервисных офисов и коворкингов выросло в три раза».
