По итогам 2023 года объем частных вложений в офисную недвижимость Москвы составил 33 млрд руб. или 20% от общего объема инвестиций, и стал максимальным за всю историю офисного рынка.
Аналитики IBC Real Estate зафиксировали рекордные показатели на офисном рынке Москвы с точки зрения активности частных инвесторов — физических лиц или индивидуальных предпринимателей. На протяжении последних пяти лет доля частных инвестиций в общем объеме вложений в офисы стремительно росла и увеличилась более чем в 10 раз — с 3 млрд руб. в 2019 году до 33 млрд руб. в 2023 году (все расчеты без НДС), составив 20% от всего объема вложений в офисы Москвы и став максимальной за всю историю наблюдений.
Примечательно, что еще в 2018 году объем инвестиций со стороны частных инвесторов составил порядка 500 млн руб. без НДС или 1,5% от общего объема вложений по году. Таким образом, с 2018 года доля вложений частных инвесторов в офисы Москвы увеличилась с 1,5% до 20%.
В целом по рынку в 2023 году была зафиксирована максимальная вариативность по типам сделок — это и классические инвестиционные сделки, и приобретение незаполненных офисных площадей в готовых и строящихся зданиях с разной стратегией инвестирования. Суммарно, без учета сделок по покупке земельных участков и зданий под редевелопмент, общий объем вложений в офисы Москвы по итогам 2023 года составил 162 млрд руб. (без НДС).
Наибольший объем вложений был зафиксирован в строящихся проектах, где сделки с конечными пользователями и инвесторами оказались равнозначны — 57 и 56 млрд руб. соответственно. Последние включают в себя и сделки с частными инвесторами, и крупные сделки от нескольких этажей до зданий целиком, например, приобретение в конце 2023 года бизнес-центра STONE Белорусская институциональным инвестором. Из общего объема крупные сделки составили порядка 23 млрд руб., остальные 33 млрд руб. — объем вложений со стороны частных инвесторов. Важно отметить, что все учтенные сделки прошли в строящихся бизнес-центрах класса А, из них 78% — это продажи по ДКПБН.
Динамика объема вложений в офисную недвижимость Москвы, млрд руб. без НДС
(без учета сделок по приобретению земельных участков и зданий под редевелопмент)
Источник: IBC Real Estate
Сегодня офисы являются понятным инструментом для инвестиций в недвижимость и более выгодным по сравнению с привычными ранее вложениями в квартиры. Минимальный порог входа сопоставим с жильем — в среднем от 13-15 млн руб. за качественное офисное помещение в строящемся объекте в Москве. Однако при сравнимых бюджетах доход от сдачи в аренду офиса в такой же локации более чем в 2 раза превышает доход от сдачи квартиры.
Вложение средств в офис в строящемся бизнес-центре подразумевает сразу несколько дальнейших сценариев — размещение собственного бизнеса, перепродажа для получения дохода с роста стоимости недвижимости или сдача в аренду. Также всегда существует стратегия реализации готового арендного бизнеса — поиск арендатора и последующая продажа офиса с арендным потоком.
Сегодня девелоперы предоставляют все больше выгодных вариантов приобретения офиса на этапе строительства — рассрочки, ипотеки, кредиты без первоначального взноса, возможность отложенного платежа. Первоначальный взнос по рассрочке в большинстве проектов составляет 10% или 1-2 млн руб. на этапе заключения сделки. Далее покупатель может выбрать наиболее подходящие для себя условия погашения. В результате для большего количества инвесторов офисы становятся доступным инструментом инвестирования.
В I квартале 2024 года наблюдается умеренная активность со стороны частных инвесторов, и текущий объем инвестиций оценивается в 6 млрд руб. без НДС. По результатам 2024 года ожидается сохранение результатов на сопоставимом с предыдущим годом уровне.
«В ответ на активное развитие программы МПТ, в Москве появляется все больше проектов на продажу от жилых девелоперов, таких как Upside Development, ПИК, КРОСТ, Level Group и др. Многообразие объектов обеспечивает широкую линейку предложения. Вне зависимости от сценария дальнейшей реализации инвестором офиса — перепродажи или сдачи в аренду, важно обращать внимание на расположение, на текущие ценовые показатели локации и на качественные характеристики офиса. В этом случае дальнейшие риски будут минимальны», — комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.
