Главные тренды офисного рынка 2018 года: рекордно низкий ввод и вакансия, а ставки выросли на 11,2%

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2018 года и прогноз на 2019 год на рынке офисной недвижимости Москвы. Основными трендами 2018 года стали рекордно низкий объем ввода новых офисных площадей с 2009 года и уровень вакансии с 2014 года (в классе А – 12,7%, в классе B – 9%), а также рост арендных ставок на 11,2% в классе А и на 3% в классе В. Аналитики Knight Frank прогнозируют, что в 2019 году вакансия продолжит снижаться, а ставки расти.

Общий объем предложения качественных площадей офисной недвижимости столицы по предварительным итогам 2018 года составит 16,4 млн кв. м. Объем предложения площадей класса А достигнет отметки в 4,2 млн кв. м, а предложение офисов класса В – 12,1 млн кв. м. По сравнению с 2017 годом объем предложения вырос на 1,1%. В классе А прирост площадей составил 2,6%, в классе В – 0,4%.

По предварительным итогам 2018 года в эксплуатацию планировалось ввести около 177 тыс. кв. м площадей, что на 57% ниже, чем в 2017 году, когда было введено 408 тыс. кв. м: из них офисов класса А – 108 тыс. кв. м, что на 58% ниже, чем в 2017 году, когда было введено 258 тыс. кв. м площадей. В классе В прогнозируется ввод 69 тыс. кв. м, что на 54% ниже показателя прошлого года, когда за такой же период было введено 150 тыс. кв. м качественных площадей. В связи с кризисом 2014 года девелоперская активность замедлилась, рынок офисной недвижимости начал восстанавливаться только во второй половине 2017 года. Девелоперский цикл строительства объекта составляет минимум 2 года, не все проекты успели завершить в этом году. В 2018 году офисный рынок продемонстрировал самые низкие показатели ввода новых площадей с 2009 года. Аналитики Knight Frank прогнозируют в 2019 году двукратный рост объемов ввода на уровне порядка 400 тыс. кв. м, по 200 тыс. кв. м в классе A и B, что в целом соответствует среднерыночном показателю до кризиса, но значительно уступает рекордному 2014 году с его объемом ввода 1,4 млн кв. м. Ключевыми объектами, планируемыми к вводу в эксплуатацию в 2019 году, являются: БЦ «Искра-Парк» (GLA – 56 тыс. кв. м), БЦ «Верейская Плаза IV» (GLA – 50 тыс. кв. м), БЦ «Академик» (GLA – 47 тыс. кв. м), БЦ «Стратос. Инновационный центр Сколково» (GLA – 30 тыс. кв. м), БЦ «Большевик (фаза II)» (GLA – 25 тыс. кв. м), БЦ «Смоленский Пассаж (Фаза II)» (GLA – 11 тыс. кв. м). В 2020-2021 годах прогнозируется увеличение объемов ввода в эксплуатацию новых объектов до 600 тыс. кв. м в год. Ключевыми объектами, ввод которых намечен на 2020-2021 года, являются: БЦ Grand Tower (GLA – 183 тыс. кв. м), БЦ «Нагатино i-Land (фаза II)» (GLA – 65 тыс. кв. м), БЦ Com City (фаза II) (GLA – 55 тыс. кв. м), БЦ «Neva Towers» (GLA – 52 тыс. кв. м), БЦ «ВТБ Арена Парк (фаза II)» (GLA – 32 тыс. кв. м, БЦ «Алкон II» (GLA – 26 тыс. кв. м).

Как отмечает Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, главные тренды рынка связаны с низкой девелоперской активностью. Именно этим обусловлен достаточно высокий для рынка рост ставок и фактическое возвращение их на докризисный уровень, а также стабильный, в ряде локаций превышающий предложение, спрос. В 2019 году мы ожидаем постепенное восстановление темпов ввода, однако ставки будут расти, а вакансия сокращаться, учитывая, что снижение предложения наблюдалось несколько лет.

По предварительным итогам 2018 года суммарный объем чистого поглощения на рынке офисной недвижимости составит 638 тыс. кв. м. Из них объем чистого поглощения в офисах класса А находится на уровне 275 тыс. кв. м, в офисах класса В показатель прогнозируется в размере 363 тыс. кв. м. В этом году отмечен незначительный рост объема чистого поглощения на 2-3% по сравнению с 2017 годом. Таким образом, спрос на офисы как класса А, так и класса В можно считать стабильным.

Доля вакантных площадей в офисах класса А по предварительным итогам 2018 года снизилась 3,4 п. п. по сравнению с 2017 годом и составила 12,7% или 575 тыс. кв. м. В 2019 году аналитики Knight Frank прогнозируют снижение доли вакантных площадей до 9,6% в связи со стабильным спросом в сегменте и низким объемом ввода новых площадей. В офисах класса В доля свободных площадей за год сократилась на 1,6 п. п. и по предварительным итогам 2018 года составила 9%, что соответствует 1,2 млн кв. м. В 2019 году возможная вакансии в классе может опуститься до 7,7%.

Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисах класса А за 2018 год выросла на 11,2% и составила 25 тыс. руб./кв. м/год, triple net. По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2019 году ставка аренды повысится до 26,7 тыс. руб./кв. м/год, triple net. В офисах класса В средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по предварительным итогам 2018 года составила 14,5 тыс. руб./кв. м/год, triple net. С начала года ставка увеличилась на 3%. В 2019 году ожидается небольшой рост ставки до 14,9 тыс. руб./кв. м/год, triple net. Положительная динамика ставок обусловлена в первую очередь снижением объемов предложения и низкими темпами выхода нового.    

Основные показатели. Динамика

Источник: Knight Frank Research, 2018

Лидерами по объему сделок по предварительным итогам 2018 года стали компании, представляющие сектор телекоммуникаций/медиа/технологий (ТМТ). Их доля в общем объеме составила 20%. Активны в части сделок с офисной недвижимостью Москвы банковские структуры, транспортные и производственные компании: 12% от общего объема для каждого типа арендаторов. В аналогичном периоде прошлого года первые строчки по объему сделок занимали компании ТМТ – 21%, производственные – 16,5%, FMCG и B2B – по 11%, банки – 9%.

Ключевыми сделками на рынке офисной недвижимости Москвы в 2018 году стали: покупка структурами Правительства Московской области офисов класса А в БЦ «Паллау-РБ» (29 900 кв. м), аренда компанией «Аэрофлот» площадей класса А в БЦ «Арбат, 1» (18 447 кв. м), покупка банком «Авангард» офисов класса В в БЦ «Лесная, 6» (14 000 кв. м).

Доля сделок с блоками от 1 000 до 2 000 кв. м в то же время сократилась на 3 п. п. и составила 24%. На сделки с офисной недвижимостью от 2 000 до 10 000 кв. м приходятся оставшиеся 26% от общего объема (29% в прошлом году). При этом, средний размер сделки в 2018 году составил 1 945 кв. м, что на 8% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

По предварительным итогам 2018 года 65% от общего объема всех сделок с качественной офисной недвижимостью Москвы было заключено за пределами Садового кольца. В прошлом году за аналогичный период количество сделок за его пределами составляло 74%. Увеличение показателя внутри Садового кольца в 2018 году объясняется рядом сделок, которые прошли в этой локации: аренда 18,5 тыс. кв. м компанией «Аэрофлот» в БЦ «Новый Арбат, 1» и аренда компанией Х5 почти 10 тыс. кв. м в БЦ «Оазис». Однако по мере улучшения транспортной доступности отдельных территорий за пределами Садового кольца за счет строительства новых станций метро, востребованность бизнес-центров в этих районах будет увеличиваться. Следствием данного обстоятельства может стать рост доли сделок в офисных центрах за пределами Садового кольца.