Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги I квартала 2023 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. По итогам трех месяцев общий объем вложений достиг 138,8 млрд руб., что на 25% больше, чем было зафиксировано годом ранее. Квартальный результат оказался рекордным за историю наблюдений.
На конец марта совокупный объем инвестиций составил 138,8 млрд руб., что стало рекордным результатом первого квартала за историю наблюдений. В свою очередь, доля иностранного капитала выросла до 5,4% против 1,8% годом ранее.
Динамика общего объема инвестиций в недвижимость РФ
Источник: NF Group Research
Квартальная динамика общего объема инвестиций в недвижимость РФ
Источник: NF Group Research
Несмотря на продолжающуюся геополитическую напряженность и сохранение санкционного давления на экономику России, активность инвесторов оказалась крайне высокой. Во-первых, продолжилась череда продаж активов иностранных компаний и фондов, уходящих из России. Во-вторых, сохранение ключевой ставки ЦБ на уровне 7,5% и снижение инфляции в I квартале 2023 года до уровня 4-5% позитивно сказались на ожиданиях инвесторов от развития экономической ситуации в 2023 году.
Динамика инфляции и ключевой ставки
Источник: NF Group Research
Если говорить о структуре инвестирования по типам недвижимости, стоит отметить снижение доли площадок под девелопмент – по итогам квартала показатель оказался на уровне в 43% против 62% годом ранее и 45% за весь 2022 год. При этом стоит отметить, что активность девелоперов по покупке земельных участков остается высокой, однако спрос растет и на готовые объекты коммерческой недвижимости, в том числе ранее принадлежавшей иностранным компания и фондам.
На готовые объекты коммерческой недвижимости по итогам I квартала 2023 года совокупно пришлось 57% от всех инвестиций против 38% в I квартале 2022 года.
Лидером по объему вложений впервые за долгое время оказался сегмент гостиничной/курортной недвижимости, на который пришлось 29% инвестиций или более 40 млрд руб. При этом стоит отметить, что столь крупный объем был сгенерирован всего двумя крупными сделками: покупкой компанией «Горные Вершины» курорта «Архыз» (24-25 млрд руб.) и приобретением группой АФК «Система» сети отелей компании Wenaas Hotel Russia AS, расположенных в Санкт-Петербурге, Москве и других городах России (15-17 млрд руб.).
В тройке лидеров по объему привлеченных средств оказалась складская недвижимость с долей в 12% и общим объемом вложений на уровне 16,1 млрд руб., а также офисная недвижимость с долей в 11% и общим объемом инвестиций на уровне 14,6 млрд руб.
Примеры крупнейших инвестиционных сделок, I кв. 2023 г.
|
Объект |
Сегмент |
Регион |
Покупатель |
Цена, руб. |
|
|
Курорт «Архыз» |
Гостиничная/Курортная |
Архыз |
Горные Вершины |
24-25 млрд руб. |
|
|
Сеть отелей компании Wenaas Hotel Russia AS |
Гостиничная/Курортная |
Несколько |
АФК «Система» |
15-17 млрд руб. |
|
|
ЗУ 5 га на Кутузовском проспекте |
Площадки под девелопмент |
Москва |
Азалия/Киевская Площадь |
12-13 млрд руб. |
|
|
ЗУ и здания завода «Кристалл» в Лефортово |
Площадки под девелопмент |
Москва |
Asterus |
9-10 млрд руб. |
|
|
БЦ «Пулково Скай» |
Офисы |
Санкт-Петербург |
Фонд Balchug Capital |
7-8 млрд руб. |
|
|
СК «PNK Парк Медведково» |
Склады |
Москва |
УК «Современные Фонды Недвижимости» |
5-6 млрд руб. |
|
|
75% в ЛП «Трилоджи парк Томилино» |
Склады |
Москва |
- |
5,0-5,2 млрд руб. |
|
Источник: NF Group Research
Структура инвестиций по сегментам
Источник: NF Group Research
В соответствии с сегментацией по регионам лидером в структуре спроса по итогам I квартала 2023 года оказалась Москва с долей в 52%, что существенно ниже показателя прошлого года в 82%. Доля Санкт-Петербурга составила 25% против 13% годом ранее, а доля регионов выросла с 5% до 23%.
По профилю инвестора лидирующие позиции в структуре спроса заняли инвестиционные компании/частные инвесторы, которые впервые за долгое время опередили девелоперов по объему вложений – их доля по итогам I квартала 2023 года составила 42% против 14% по результатам I квартала 2022 года. Доля девелоперов составила 40% против 71% годом ранее. Также 13% пришлось на конечных пользователей и еще 4% – на сделки с УК ЗПИФН.
Структура инвестиций по регионам
Источник: NF Group Research
Структура инвестиций по типам инвесторов
Источник: NF Group Research
Алексей Новиков, управляющий партнер NF Group, отмечает: «Начало года на рынке инвестиций в недвижимость России оказалось весьма результативным, объемы вложений значительно превысили первоначальные ожидания. Учитывая положительную конъюнктуру рынка по отношению к инвестору, которая в первую очередь заключается в наличии качественных активов, предлагающихся с дисконтом, ожидается, что активность инвесторов до конца года будет высокой, а годовой результат инвестирования превысит 300-350 млрд руб. В целом волна продаж активов иностранных компаний в этом году пойдет на спад, однако новые и качественные объекты все еще продолжают выходить на рынок».
